第45回北海道大家塾『必ず出来る!ガラガラ物件を満室にする為の10の掟』『インターネット環境次第で入居率が変わる!?〜賃貸経営においてのインターネットインフラ整備戦略〜』


第45回北海道大家塾は、満室プロジェクト 上田正人 氏、e‐style 阿部勝利 氏に講演していただきました。

 

第一部では上田さんが【必ず出来る!ガラガラ物件を満室にする為の10の掟】をテーマに、自身の経験も踏まえ「仲介業者」「リフォーム」「募集」「管理会社」この辺りをキーワードに「今まで管理会社として結果を残す為にやって来たノウハウ」などをたくさんお話ししました。

 

第二部では阿部さんが【インターネット環境次第で入居率が変わる!?〜賃貸経営においてのインターネットインフラ整備戦略〜】をテーマに、「インターネットの基礎的な知識」「今後の賃貸マンションの未来」「IOT活用」などをお話ししたました。

 

今回の大家塾も大盛況で、定員を超える90名の参加者でした。



上田正人(うえだまさと)

   

昭和54年(1979年)北海道札幌市生まれ。

 

大学卒業後、札幌で大手賃貸仲介業者に就職。

その後、会社が全国大手賃貸仲介業者の子会社となる。

 

自身は店長業務をしながら1,000件以上のお部屋探しをする。

 

その後、転職し管理会社の責任者を経て、平成23年9月より満室プロジェクト株式会社を設立し、現在管理戸数が約450戸の管理会社を運営し、通年98%以上の入居率を維持しています。

 

2015年不動産実務検定2級・1級・マスターを取得。

 

1,000件を超える部屋決めから学んだ入居者が本当に希望している部屋条件と募集条件をオーナー様へご提案すること、そして賃貸仲介業者様方から好かれる(決めてもらえやすい)管理会社になることを実践し満室という結果につなげ、自身もお部屋探しのプロから満室経営のプロへと変化をしているところです。

 

大家業としては現在4世帯のアパートを所有しています。 

 

【保有資格】

宅地建物取引士

賃貸不動産経営管理士

J-REC公認 不動産コンサルタント

 満室プロジェクト株式会社 代表取締役

http://manpro-sapporo.com/

一般財団法人日本不動産コミュニティー北海道支部

札幌北部SG

http://j-rec.or.jp/Koushi.cfm?k=199



阿部勝利(あべかつとし)

   

昭和49年(1974年) 北海道札幌市手稲区生まれ

 

平成15年 北海道帯広市に移住し、通信機器販売工事会社の営業マンとなる

平成20年 株式会社e-styleを設立(創業)

 

平成25年 不動産実務検定(旧 大家検定)を知り、2級を取得

平成26年 同検定1級取得を経てマスター取得、J-REC公認不動産コンサルタント 北海道支部 帯広SGとなる

 

北海道でインターネット使い放題サービスを運営する会社(株式会社e-style)を経営。

 

その仕事を通じて目にしてきた賃貸アパートマンションは数千棟にも及び、そこで得られた豊富な情報、経験をフルに活かした活動を行っている。木造アパート2棟14戸の大家でもある。

 

【保有資格】

宅地建物取引士

賃貸不動産経営管理士

J-REC公認 不動産コンサルタント

 

株式会社e-style 代表取締役

http://esbb.co.jp/

一般財団法人日本不動産コミュニティー北海道支部

帯広SG

http://j-rec.or.jp/Koushi.cfm?Channel=dz1a7yi7

 



第一部:『必ず出来る!ガラガラ物件を満室にする為の10の掟』


仲介営業マンの本音。実は新築って・・・

・家賃

 

・間取り

 

・設備

 

・募集条件

MAXでこれ以上下げられない!!

 

ほとんど同じ32-36㎡

 

ほどんど一緒。都市ガスで相場なら・・・でも今だけ?

 

敷金1、広告料2でどこも一緒で、代わり映えしない。


 

『最近なら新築でなくても・・・』

 

と一言目にお客さんに言われます

 

正直、決めづらいです!!

 

募集する側から見た新築って・・・

・家賃

 

・間取り

 

・設備

 

 

・募集条件

これが全て。相場より高いと決まらない

 

他の新築とほぼ同じ間取りや狭い間取りなら家賃安くするしか・・・

 

プロパン物件は本当厳しい。ネット無料も必須。エアコン・システムキッチン付いてて当然!でも家賃UPはもう厳しい・・・都市ガス頼み。

 

街中とハイグレード新築以外は礼金取るのはきつい。

広告料も基本2ヶ月が当たり前。

 


 

新築はゼロからの募集!満室までが一番大変。

でも満室になれば安定するという良い面もある!

 

でも期間内(短期)解約が多い

 

満プロ流、新築募集の鉄則

  • 細かな○○○○!
  • 物件もしくは部屋ごとに○○○○○選定
  • 細かな○○(○○○や○○などを変える)
  • 建築現場の確認と建築中にいかに○○出来るか

 

※ちなみに・・・新築は仲介業者も情報をすぐに欲しがり、空室情報はすぐに反映してくれるので募集自体はそんなに大変ではないです。

 

仲介業者から嫌われる大家さん

  • いきなり店頭に現れ、口頭で空室情報を伝えて帰っていく大家さん
  • 同行案内しか応じない大家さん
  • 電話に全然出ない大家さん
  • 入居者の責任を何かあれば当時決めた仲介店に文句を言う大家さん
  • 質の悪い写真データを置いていく大家さん(10年以上前のデジカメで撮ったような画像)

 

※特に自主管理の大家さんに多いようです。仲介営業マンは管理会社経由での物件紹介・契約が楽でなるべく自主管理の大家さんの物件紹介は避ける傾向にあります。

 

管理会社から見て嫌われる大家さん

  • 入居者のことを考えていない。自分の収益優先・・・
  • 管理会社・清掃業者などパートナーを下請け扱いにする。
  • 自分の意見だけを押し付ける。(管理会社は板挟み)
  • 起こっている現状を理解しようとしない。
  • お金を安くすることばかり言ってくる。
  • 優柔不断。
  • メールなど連絡した後の返事が無い。又は相当遅い。

 

※しっかり返事をくれて、さらにパートナーのことを色々考えてくれる大家さんが一番嬉しい。逆をいうと管理担当をいかに気持ちよく動かすかが大切?!

 

満室にするための10の掟

  1. ○○○○を細かくするべし!
  2. ○○○○に○○○を持たすべし!
  3. 必ず入居者○○○○○をイメージすべし!
  4. ○○は○○○○を絞るべし!
  5. 絶対に○○○○○○は必ず付けるべし!
  6. ○○の前に○○○をキレイにすべし!
  7. ○○○はバランスを考えるべし!
  8. ○○○○○○○○○○(○○対応)に命をかけろ!
  9. マル秘
  10. マル秘

塾長 原田の感想

 

満室プロジェクト上田正人さんにお話をして頂きましたが、社名通り

満室にするためのプロジェクトをしっかりと組んで取り組んでいることがわかりましたね。

 

特にノウハウ後半では、仲介会社が入居希望者へ情報提供するのに「どんなルート」を利用しているか?

仲介会社へいかに空室であることを伝え、且つそのサポートをできるのか?

という、マーケティングの本質的な内容でした。

賃貸経営の情報公開は全く新しい時代になっています。

あなたの物件や管理会社さんは大丈夫ですか?

 

 


第二部:『インターネット環境次第で入居率が変わる!?〜賃貸経営においてのインターネットインフラ整備戦略〜』


スマートフォンにWi-Fiが必要な理由

 

スマートフォンには通信量(パケット)に限界がある!

 

1ヶ月 = ○G(ギガ) まで

 

DoCoMo、AU、SoftBankなどの携帯キャリアは、

提供しているサービス品質を維持するために、

通信量に一定の基準を設けて制限をかけています

 

Wi-Fi接続は、携帯キャリアの通信を使用しないので、

通信量に制限がありません!

 

インターネット無料サービスとは

  • 費用は家主様負担
  • 入居者様が、賃貸中のお部屋の中で、お手持ちのスマートフォン等の端末機を、 高速の光回線インターネット無料で接続できるサービスです。

入居者に人気の設備ランキング2016

全国賃貸住宅新聞 第1245号 掲載
全国賃貸住宅新聞 第1245号 掲載

業者選択の3つのポイント

 

回線品質が安定しているかどうか

 (日々、安定に向けて努力を怠っていないかどうか)

 ・物件にあった能力を持つルーターかどうか

 ・プロバイダの混雑時の対応能力があるのかどうか

 

入居者へのサポートがしっかりできるのかどうか

 ・どこまで対応してくれるのか  電話、メール、訪問、PC

 ・任せて安心できるのかどうか  スタッフの態度、施工方法、報告

 

何かあった時の対応力があるのかどうか

 ・機動力はどうか → クレーム対応はスピードが命

 ・柔軟性はどうか ↗   

 

インターネット無料サービスで期待できる効果

 

○○○の食いつきが良くなる(満室経営)

  通常4~5千円かかるインターネット費用の出費がない

  ため、○○に○○○を感じてもらえる

 

○○○○ための○○になる

  ライバル物件との○○○を図れる

  入居者の○○○が上がり、○○○○にも繋がる

 

○○○の節税

  ○○を○○として計上できる

  (初期導入費用なし月額払い)

 

インターネット無料サービス 普及予測

e-styleインターネット無料サービス

 

こだわりの高品質回線

  遅い、切れる、は絶対に許さない

  Win-Win-Winの関係

  12年 自社契約の解約率は「 0%」

 

リースプランあり

  初期費用なしで導入が可能

 

機動力、柔軟性

  スタッフ数 7名 少数精鋭

 

自社施工

 

タダの「業者」ではない!

  常に大家目線で状況判断し実行する!

 


塾長 原田の感想

イースタイルの阿部勝利さんにお話して頂きました。

インターネット無料マンションは既に沢山ありますが、オーナーがわかっていて導入しているのか?と言えば疑問です。

 

しかも、賃貸アパートに入居する人は、おそらくは殆どのオーナーの子供くらいの年齢。

 

完全にネットの使い方が変わっています。

そのような中、ネット無料だけど通信速度が遅い事や、Wi-Fiを直ぐに利用できないことは、掛けたコストに対して十分な効果を発揮しません。 

 

オーナーが基本的な知識を学び知った上で、導入することが重要ですので、今回のお話はとてもわかりやすく勉強になったと思います!

 


開催情報が欲しい方は「北海道大家塾通信」にご登録ください

北海道大家塾にご参加したい方は、

「北海道大家塾通信」に登録して下さい。

開催が決まったら優先的にご案内します。

 


開催記録

日時 2017年07月15日(土) 受付13:00

    13:30-17:00

 

○会   場:北海道建設会館 9F 大会議室

       札幌市中央区北4条西3丁目1番地

 

○定   員:60名 → 90名

 

懇親会風景


懇親会には多くの方々に参加して頂きました!

たくさんの参加者の声を頂きました!!ありがとうございます。

沢山のアンケートから一部のみ掲載させて頂きました。


 

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか?

・仲介業者の気持ちを考えた募集の仕方

 (管理会社にとってのお客様は“仲介業者”という考え方)

 

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら?

・現在まだ賃貸物件を所有していませんが、所有したときには管理をお願いする

 会社がどういうスタンスで営業しているのかを判断する必要があると思いました。

 

●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。

・自分が以前考えていた、自分にとってのお客様は“仲介業者”という考え方が

 管理会社として間違っていなかったと認識できたことが非常にうれしかったです。

 

札幌市 岩泉賢治 様


 

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか?

・上田さんのお話の中で、空室対策をするときに毎回

 時期やターゲットを考えて真剣に考える大切さを改めて認識しました。

 写真も大切なんだとという事も改めて感じました。内装の件も参考になりました。 

・阿部さんのお話の中では、最近増えているネット無料マンションについて

 その種類を詳しく知る事が出来て良かったです。

 物件の問い合わせ時に、営業マンから聞かれる事もあるので参考になりました。

 

札幌市 澤田遥 様


 

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか?

・文京台エリア・桂岡町エリアを埋めた話は非常に参考になった。

 

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら?

・カーテンレールの汚れを落とすぐらいなら取替える。

・コンセントプレートも合わない事が多かったので、シルバーのはパクル。

・J-COMを私は使っているが、安定しなく遅い。今の所苫小牧は無いが、今後は他のも検討したい。

 

札幌市 古田裕規 


 

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか?

・仲介業者を味方につける方法、目からウロコのお話でした。

 “8~9割り決めて頂ける方に気持ち良くなってもらわないと”という視点が重要なのですね。

  

札幌市 川上将司 様


 

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか?

・上田氏の空室対策について

・阿部氏のインターネットについて

 

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら?

・空室対策

 細かい所も良く考えてみる・行動してみる。

 リフォームならコスパを低く何が出来るかを考える。

 内覧数を増やす工夫もまず大切だと。

 

札幌市 S・M 様


 

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか?

・満室に向けての具体的な伝え方・やり方がとても参考になりました。

・管理会社の目線で仲介業者・大家の対処の仕方が理解できたことが今回の研修で成果となりました。

 

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら?

・管理会社・仲介業者との接し方、それをうまく活用した空室対策

 

●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。

・毎回多面的な角度から研修をさせて頂いているので、とてもいい刺激になります。

 

札幌市 K・T 様


 

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか?

・空室を埋めるためには、差別化を図ることが重要だと思いました。

 また仲介業者の気持ちになって部屋を用意することが必要だと思いました。

 インターネット無料とはいっても、色々種類があることがわかりました。

 

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら?

・管理会社がどのような管理や募集活動をしているかを改めてチェックすることが必要だと思いました。

 インターネット無料化は検討していかなければならないと思いました。

 

●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。

・非常に興味深く話しを聞くことができました。どうもありがとうございました。

 

札幌市 N・N 様


 

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか?

・上田講師の満室を目指すための様々な手法・方法は大変参考になりました。

 特に秘密の掟9と10は目からウロコで『あ~そこを攻略すればよいのか!』と

 とても勉強になりました。

 

旭川市 U・O 様


 

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか?

・さすが仲介の現場を知りつくした上田さんの話は説得力がちがう。

 SUUMOが主流になりつつあること、築年数や立地が全てではないことなど

 巷で言われている一般論とちがうことが印象的だった。 

・インターネットの利用環境をわかりやすく説明されたのが良かった。

 

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら?

・SUUMOの掲載のされ方を研究したい。

・阿部さんの会社のサービスをすでに利用させて頂いており、

 入居者の利用率も100%なので評価されていると思う。

 

●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。

・いつもトレンドをおさえたテーマで勉強させて頂き感謝しています。

 孤独な大家の心の支えであり、たまに集まることが楽しみでもあります。

 今後ともよろしくお願いします。

 

札幌市 S・S 様


 

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか?

・新築だからといって入居率が良いわけではなく、

 古いアパートでもリノベーション次第で入居率が変わる事。

 

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら?

・賃貸経営はまだ行っていませんが、今後に生かせると思いました。

 

●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。

・今回初めて参加させて頂きましたが、次回も参加してみたいと思いました。

 

札幌市 F・H 様


 

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか?

・『ガラガラ物件を満室にできる10の掟』

・リフォーム方法、設備ランキング

・仲介業者への情報伝え方

・インターネット設備の比較

 

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら?

・設備ランキングの宅配BOXの設置の検討したいです。

・まだインターネット(無料)導入していないので検討したいです。

 

札幌市 K・K 様


 

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか?

・リーシングが困難なエリアでも、アプローチのしかたなどにより差別化できることがあるということ。 

・一言でネット対応物件といっても、内容にかなり差があるということがわかった。

 

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら?

 

・空室でもあきらめずに、できることを行っていけば結果は出るという

 あたり前の考えではありますが再認識しました。 

・ネット導入は物件によってこれから必要になると考えます。

 

●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。

・2つのテーマで聴かせていただきましたが、両方とも賃貸経営上役立つ話でした。

 

札幌市 O・M 様


 

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか?

・物件を決めるために何が出来るのかを考えているが伝わりました。(上田さん)

・インターネット無料の仕組みがわかりました。(阿部さん)

 

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら?

・管理会社を見極める必要があると感じました。(上田さん)

・導入が簡単な事がわかったので、物件購入時に入れたいです。(阿部さん)

 

●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。

・オーナー側からは見えない業者の目線での話しを聞けるのが楽しいし勉強になります。

  

札幌市 S・T 様


 

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか?

・上田さんのリアルな現場の話は大変勉強になりました。

・阿部さんのインターネットの件もわかりやすくておもしろかったです。

 

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら?

・単身向け所有物件にネット無料を導入したいと思います。空室の内装をこだわって作る(ターゲットなど)

 

札幌市 K・Y 様


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