有名ハウスメーカーで建てたにも関わらず、 10 年経ってみるとあちらこちらが傷んできている。

あんなにコストを掛けたのに・・・

「タイル張りが豪華ですよ！」

その言葉で8階建ての賃貸マンションを総タイル貼りにしたのに、今では外壁に白化現象が出現して・・・

エレベーターも部品交換費用が大幅に掛かりそうで頭が痛い・・・

修繕する お金なんか貯まってない・・・

新しいと思っていた平成初期に建てられた賃貸マンションは、 すでに 30 年を迎えようとしています。

昭和から 比べて建築設計技術は上がっているものの、建築施工現場はやはり 人の手で作られます。

当時の設計上の未熟な点と施工不良が、年数が経つと顕在化してきます。

そしてどんな建物でも大規模修繕を行う必要があるのです。

先着10名様のみの特別セミナーです。

ご興味のある方はお早めにお申し込みください。

北海道大家塾　塾長

原田哲也

講演内容

RC建物

• 外壁タイル
  （外壁面3-5％の張替えが通常必要）
• 外壁コーキング
  （全面的に打ち替えが必要）
• 屋上防水、バルコニーの防水
  （防水の種類、雨漏れ１０年保証が必要）
• その他
  （足場を安く発注できる時期、入居者への通知方法、 設備更新）

木造建物

• 外壁塗装工事
  （アクリル塗装、ウレタン塗装、フッ素など種類、何度塗りするか？）
• 外壁コーキング工事
  （打ち替えが必要）
• 外壁張替え工事
  （サイディングは腐る）
• 屋根板金塗装、屋根再断熱
• その他

少なくても オーナーには上記項目の知識は必要となります。

大規模修繕する時に、リフォーム会社に全てを丸投げしては安くはなりません。

オーナーは、それぞれの専門業者がどういった会社なのか？も知らないといけません。

• 防水業社
• 足場業社
• 塗装業者
• タイル業社
• 内装業社

また適切品質を保ちながらコストダウンを図るには、リフォーム会社に一括発注するのではなく、分離発注を活用した CM（コンストラクションマネジメント）の手法を知らねばなりません。

例えば塗装工事ですが、住宅のリフォーム会社が手抜き工事をさせないために使う手法として、3度塗りで塗料の色を変えていくという手法があります。

同じ色で3度塗っては、塗り残しや塗りムラがあってもわからないから、明るい色からはじめ、段々と暗い色に塗っていくと言うものです。

なるほど、これなら確かに塗装の手抜きは防げ、一見よさそうですが、その代り「コスト」が非常に高くなるのです。

ですから賃貸オーナーは住宅のリフォームを行う一般消費者と一緒になって、三度塗りの色を変えてはいけないのです。

コストを掛ければ確かに良いものはできるかもしれませんが、私達は賃貸経営を行っている事業者です。

家賃を5,000円上げることも大変なこの時代、長期的な観点で修繕しながらも最大限のコストダウンを図りながら投資回収していくことが非常に重要です。

そのためには、オーナーが修繕の事例をたくさん学び、引き出しを多く持つ事が重要です。

昨年私どもで手がけた案件に、どこも怖くて修繕を引き受けてくれない「鉄骨造、ALC、タイル張り」高層物件の大規模修繕を「外壁タイル剥落防止工法」で修繕した例がありました。

これも私達が引き出しを多く持つからこそできた修繕の一つです。

鉄骨造の建物は構造的に揺れて地震の力を逃す「柔構造」です。

ですから一般的に建物が揺れるのでコーキングも切れやすいです。

そして、ALCコンクリートの上に目地跨ぎのタイルを貼ったりすると、タイルがボロボロと落下することもあるわけです。

このような賃貸マンションの大規模修繕は、高度な分離発注を可能にするコンストラクションマネージャーと賃貸経営を知り尽くしたプロ がタッグを組むことによって可能になりました。

今回のセミナーの講師は私原田哲也と、大規模修繕のスペシャリスト、一級建築士の宮森康文さんによって行います。

ここで簡単に自己紹介を致します

この二人が、「リフォームコスト20％削減！大家さんの為の戦略的大規模修繕セミナー」を行います。

ただし、じっくりと修繕ノウハウをお伝えしたいため、この勉強会は大人数ではなく、10名程度での少人数制で開催します。

実際の勉強会では、実例に基づく解説と対処方法、所有者との合意形成、ＣＭ手法による責任施工とコストダウン、住民からのクレームゼロ手法等も全てオープンにします。

実際の物件実例を元にしますので、秘匿性の高い内容となります。

参加者は真剣に「賃貸マンションの大規模修繕」で困っている方のための勉強会ですので、同業他社の参加は固くお断りさせていただきます。

そしてもしお悩みの物件があれば、写真や図面などをお持ち下さい。

少人数だからこそ、その場でアドバイスもできます。

更に参加者には、事例の参考として匿名でご利用させて頂く代わりに「簡易診断」を無料サービスさせていただきます。

このような大規模修繕セミナーを実施するのは、私達は何度も新築、大規模修繕などのコンサルに入っていますが、本当に施工がひどい物件が多く 、 困っているオーナが沢山いることを知ったからです。

施工上絶対にやってはいけない事を平気でやってしまうモラルの低い現場をたくさん見てきました。

大規模修繕現場でも、なんでこんな施工をしたの？と思わずため息が出る物件もたくさん見てきました。

そのような建物は、入居者が不幸になりますし、最終的にはオーナーも不幸になります。

そんな建物が多く札幌に残されるのです。

綺麗事に聞こえるかもしれませんが、建物はオーナーのものではありますが、住まいは社会的インフラです。

価値の低い建物を後世に残していいはずもありません。

その時儲かればいいという会社があまりにも多いのです。

そしてオーナーの知識が無いことを良いことに、適当に修繕されてしまう オーガがあまりにも 多いのです。

そのような事実をたくさん知るにつけ、本当にオーナーに大規模修繕の知識を学ぶを用意したいと考えるようになりました。

少人数セミナーの為、定員になりましたら直ぐに締め切りますのでご容赦下さい。

間違った修繕をすすめてしまう前に、まずはお気軽に「リフォームコスト 20％削減！

大家さんの為の戦略的大規模修繕セミナー」へご参加ください。

私たちは、「賃貸マンション大規模修繕」の、 ありのままの真実をお伝えします。

それではご参加申込をお待ちしております。  

日時と会場