第56回北海道大家塾は、満室研究所所長 山岡清利さんとジェイリース株式会社 御手洗篤さんにお話していただきました。
山岡さんは、自分の経験から遠方の大家さんのために「目」「手」「足」となって自分の代わりに動いてくれる人がいれば本当に助かると思ったのが事業開始の動機だそうです。
そんな山岡所長のすべてのリフォーム知識、満室に関する研究成果の全てをお話していただきました。
後半は、家賃債務保証会社ジェイリース㈱の御手洗さんに、2020年の民法改正は賃貸業界にどのような影響をもたらすのか、発生しうるリスクとそれを補完するための家賃保証会社の活用法などについてご説明いただきました。
講師紹介
山岡 清利（Yamaoka Kiyotoshi）
自らも札幌市内に4棟所有する大家でありながら、日本初の業種である、物件管理状況を巡回撮影して報告するサービス「報告ネット」を運営。
札幌市内のアパート・マンションの管理状況を定期巡回し「ありのままの姿」をオーナーへ報告するサービスを展開し本州→札幌オーナーに絶大な支持を受けている。
他の業務としては、大家目線の満室リフォーム・空室代理営業、満室コンサルティングなど、管理会社では無い大家直属の空室対策サポーターとして数多くの物件の満室化を強力に支援している。
セミナー講師としても人気が高く、全国から講演依頼が殺到している。
最近では、その生き様と圧倒的な空室対策が注目され、UHBスーパーニュース・TVHけいざいナビ北海道などでTV放送され、他にも北海道新聞・健美家コラムなど業界紙にも多数のコラムを持ち、空室対策の第一人者として注目が高い。
満室研究所 山岡所長の研究報告
『満室にするためのリフォーム＆プロモーション』
・・・・すべての大家さんに語る、常に満室への道のり
仲介スタッフの本音
人気のお部屋にするには
選んでもらうテクニック
塾長 原田の感想
久しぶりの山岡さんのセミナーは進化していました！
2011年に大家塾の前身のセミナーでお話していただきめしたが、
その根本は一貫して変わっていません。
山岡さんは、決まらない部屋の大家さんはそもそも準備不足であると言います。
それは、照明器具が付いてなかったり、雨漏り補修工事のまま放置されている状態だったり
原状回復されていない状態だと言うのです。
そんな基本的に管理がダメな物件は、仲介業者はドライですので見せ物件になってしまいます。
山岡さんは満室はアイデアと実行力だと言い切ります。
満室リフォームの様々を余すところなく披露してくれ、本当に勉強になりましたね！
詳しくは、もう一度動画をご覧下さいね。
山岡さんのブログに今回の『第56回北海道大家塾』が紹介されました。
http://bohemianyama.blog116.fc2.com/blog-entry-2088.html
講師紹介
御手洗篤（Mitarai Atsushi）
〈執行役員 北海道東北地区担当統括部長〉
不動産開発資金の金融会社から2010年にジェイリース株式会社に入社。
宮崎支店長・東日本統括部長（宇都宮・群馬・長野・新潟）・大分本社営業部長を経て、2017年5月に札幌支店開設と同時に札幌へ
着任。
現在は北海道と東北6県（札幌支店・仙台支店）を管轄。
今まで全国各地の管理会社様、仲介会社様、オーナー様、入居者様の声を直接お聞きし、各種アライアンスや商品開発、そしてサービスの販売、運用、債権回収全般に携わる。
家賃債務保証会社ジェイリース株式会社が語る
『民法改正による、かしこい保証会社の利用』
塾長 原田の感想
後半はジェイリース御手洗さんによる、民法改正のお話でした。
こちらも勉強になりましたね！
特に運用で変わるのが、保証人に限度額を設定する事です。
限度額は月額の賃料の○ヶ月と記載します。
２４ヶ月くらいになると１００万円以上になる保証額に、今後は保証人が簡単に付かなくなるはずです。
そうなってくると、北海道で利用率が低い保証会社の利用が進みます。
大家さんは正しい知識を持って保証人の運用をしていく必要がありますね。
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開催が決まったら優先的にご案内します。
開催記録
●日 時：2019年5月18日(土)
13:30-18:00
●受 付：13:00
●会 場：北農健保会館 大会議室
札幌市中央区北4条西7丁目1番4
●定 員：80名 → 90名
懇親会風景
懇親会には多くの方々に参加して頂きました！
たくさんの参加者の声を頂きました！！ありがとうございます。
沢山のアンケートから一部のみ掲載させて頂きました。
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・浴室の鏡はファミリーと単身でニーズが異なる話
・和室から洋室へのリノベはグレー系のクロスを使うこと
・湿って見えるクロスは良くない
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・学んだことを即実践すること
・仲介営業マンとの交流
・準備不足の解消
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
・いつも学びの機会をありがとうございます。
次回も楽しみにしております！
札幌市 小山力大 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・山岡先生の仲介業者にお対する営業の話
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・先生を見習って、30店舗営業活動する必要があると思いました。
札幌市 栗林朋史 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・「ウィンドフィルム」さっそく利用させていただきます。
・洗濯機用ニップルも
・トイレのリフォームに「CF」を使ってみようと思います。(ヘリンボーンとテラコッタ)
・自宅の和室をリフォームする際は、「SP-2164」と「SLP340」を使ってみようと思います。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・2階のお部屋の出窓にウィンドフィルムGF-730を利用すると、入居者さんに喜ばれるように
感じました。
札幌市 西尾哲典 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・壁紙・床材・長尺シート等、具体的な品番を書いてくれているので助かります。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・品番は直ぐに使える
・1階は入居率が低いので、ウィンドフィルムの活用
・画像編集、シャープの流用
・ラミネート
札幌市 古田裕規 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
山岡さん・・・500番台のクロスの活用法のお話が参考になりました。
仲介担当者の本音がわかり勉強になりました。
仲介は案内し易い環境作りが大切だと気付かされました。
写真撮影の技術が学べて良かったです。
御手洗さん・・もう少しかみくだいて説明してもらった方が良いと思います。
内容自体は、学ばなければいけない内容でしたので、聞けて良かったです。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・建築会社の営業として、効果的な内容パターンを提供出来たら良いと思いました。
入居付け、運営を建築主様に的確にアドバイス出来れば良いと思います。
札幌市 Ｍ・Ｍ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・山岡さんのお話にありましたように「原型に戻そう」としていたように思い反省しました。
根本的な間違いを指摘していただけました。
様々な工夫の余地がある事も改めて発見することができました。
また、御手洗さんのお話もタイムリーに専門的な内容をお聞きできて大変参考になりました。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・内装リフォームの方法をもう一度考え直し、できる部分から取り入れたいと思います。
センスの問題が一番心配ですが・・・
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
・1年ぶりに参加しましたが、濃密な内容、盛りだくさんのヒントをいただき感謝です。
やはりできるだけ参加しなくてはと思いました。
札幌市 Ｎ・Ｓ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・浴室鏡の縦横サイズがファミリー向け／単身者向けで需要が異なること
・500番のクロスでも木目など、意外とバリエーションがある
・連帯保証人に対する極度額には遅延損害金も含むこと
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・アクセントクロスには1000番だけでなく500番も選択肢の一つとして検討したいと思います。
・管理会社への依頼メールの注意点（ルール）は即実行したいと思います。
・保証ルールに関する賃貸借契約書条項の記載内容見直し
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
・毎回業務に即した、またトレンドも取り入れた、いろいろ参考になるお話ありがとうございます。
千歳市 Ｎ・Ｉ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・リフォーム＆プロモーション→仲介業者の視点
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・リフォーム＆プロモーション、民法改正について行うべきことが多々あったので、実行していきたい。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
・本日はとても勉強になりました。ありがとうございます。
次回も楽しみにしています。今後もよろしくお願いいたします。
札幌市 Ｙ・Ｙ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・豊富な実践による、クロスやCFのメーカー・品番までご紹介頂きその事例の説明力に驚いた。
・賃借人が保証人に資力等説明をしていないと、保証が無効になることがあるというのは困る。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・クロスやCFの組み合わせはなかなかこわくて冒険できないが、たくさんの事例をご紹介頂いたので
使ってみたい。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
・民法改正は気になっていたので、今回説明して頂けたのはありがたかった。
いつも大家の立場に立ってテーマを選んでもらえるので、とても心強いです。
札幌市 Ｓ・Ｓ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・リフォーム事例でそれぞれの品番や見本を見せていただき、即実行できる内容でわかりやすかった
です。さらに写真の撮影について、照明の電球の色をそろえるとか、時間のタイミング、目かくし
窓ガラスフィルムのご紹介や仲介業者さんとのやりとりなど大変参考になりました。
ありがとうございます。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・同上についていろいろ取り入れたいと思います。ありがとうございました！！
札幌市 Ｙ・Ｋ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・山岡さんのお話はたいへん参考になりました。
築古物件のリフォームについて、もう一度考え直し点検してみようと思います。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・リフォーム後の営業活動が、より大事だということに気が付きましたので、
もう一度やり直してみようかと思います。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
・毎回講師の方のセレクションがとてもよくて、たいへん有り難く思っています。
これからもよろしくお願いします。
札幌市 Ｕ・Ｏ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・満室リフォームこんなにクロス№とか金額とか写真のとり方のノウハウとか教えて良いのでしょうか！
やっぱり山岡さんはスゴイです！
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・UTの再生法がいいなぁと思いました。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
・初めて長いセミナーに参加しましたが、どれも内容が濃いため集中力がなかなか続きません。
今後のためにきたえないと！
札幌市 Ｈ・Ｓ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・細かいリフォームの仕方の実践例が面白かったです。
保証会社の話が非常に面白く、民法改正に向けて保証会社の有効利用をすすめていければと思います。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・保証会社の件ですね。
札幌市 Ｓ・Ｍ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・山岡さんの空室対策での、クロスの攻めの活用。
無難なものだけを選んでいたが、差別化を図るクロスの活用、コスト削減の知識等参考になりました。
また空室対策として、仲介業者・管理会社との接し方など。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・空室対策でクロスの重要性がよくわかりました。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
・空室対策の具体案・実践例はとても参考になる。
札幌市 Ｋ・Ｔ 様