第71回北海道大家塾『繁忙期必見！数字や具体例でみる。決まる物件、決まらない物件。』『思い込みにさようなら♪これが女子力企画室のリノベーション！』

 第71回北海道大家塾は、札幌駅最寄りの北農健保会館に会場を設け、コロナ感染拡大防止対策を行なった会場セミナーには47名、You Tube ライブ（限定公開）の同時配信によるWEBセミナーには55名の計102名が参加の中で開催されました。

第一部では株式会社SIRE 代表取締役 木津雄二氏を講師としてお招きし、木津氏自身が開発した大家さんが自ら物件情報をポータルサイトに掲載できるサービス「ECHOES（エコーズ）」を通じ、1年で2000室を超える空室のポータル掲載を行なってきたデータを紐解きながら、『決まりやすい募集活動とは何なのか』を数字やデータ、具体例をもとにお話いただきました。

第二部は株式会社朝日リビング 女子力企画室のプランナーである野﨑 千歳氏にご登壇いただきました。

最初に株式会社朝日リビング札幌支店の代表・米井哲也氏にリフォーム売上ランキング「賃貸部門」で5年連続一位となった自社の企業紹介と同社リフォームの大きな特徴である『建物診断』についてご説明いただいた後、野﨑さんにプランナーとしてこれまで関わった事例を交え、「住みたい！住み続けたい！お部屋と思われるためのリノベーション手法」についてお話いただきました。

サポートパートナーの企業紹介は、

・「北ガスの電気お申込みで5か月分基本料金が無料キャンペーン」「太陽光電力の買取も北ガスを！」のご案内となった北海道ガス株式会社さん

・「フルタイムロッカーでヤフオク・PayPayフリマ発送ができる！」という宅配ボックスの新しいサービスをご紹介された株式会社フルタイムシステムさん

・「クレジットカードでの納税でマイルもたまる！初年度入会金無料キャンペーン」の株式会社クレディセゾン北海道支社さん

の3社に会場で紹介ＰＲをしていただきました。

サポートパートナーブースは株式会社朝日リビングさん・北海道ガス株式会社さんにお願いしました。

また、今回もブースの横にはサポートパートナー企業のチラシを並べて、来場者の方に自由にチラシを見ていただいたり、お持ち帰り出来るようにしました。

 ⇨当時の告知ページはこちらです。

【第一部】

『繁忙期前必見！数字や具体例で見る。決まる物件、決まらない物件』

　　～大家さんが自らできるポータブルサイトの活用のコツ！～

◆エコーズチャンネル（Youtube）

https://youtu.be/-H_jLLU765M

 「北海道は問い合わせ率、内見率は低いが、内見した後の成約率が高いのが特徴です。たとえば、「雪が降ると内見が面倒だ」などと、入居希望者は思いやすのかもしれません」

「この点は客観的に見て「広告の見せ方に課題がある」と思います。『物件の良さを伝えきれていない』など、広告の表現に工夫の余地がありそうです」

2020年12月15日にリリースし、全国で2000室を超える空室のポータル掲載を行なってきた賃貸オーナー向け募集支援サービス『ECHOES（エコーズ）』。

〇これまで不動産会社からの入稿でしか掲載できなかった「SUUMO」などの大手ポータルサイトへ、賃貸オーナーが直接入稿できる。また、掲載後の反響状況も、より具体的に把握することができる。

〇入稿する掲載情報も、賃貸オーナーが簡単に作ることが可能に。

〇自主管理物件、管理委託物件のどちらにも対応可能。

○問い合わせがあった場合はECHOES（エコーズ）の提携会社が内見会から重要事項説明まで行い、サポート。※ただし物件の管理業務や元付業務は行わない。

など、画期的なサービス内容に、リリース後は全国で大きな反響を呼びました。

北海道では札幌市を中心に掲載を行なっているそうですが、「特に北海道は、東日本エリアでも積極的にご利用いただいています」とのことでした。

そして今回2021年2月から7月の期間を集計した結果、ECHOES（エコーズ）を通じた物件情報の掲載で、

以下のような効果がより具体的に見えてきたそうです。

・実際にECHOES（エコーズ）で決まる物件で、成約が決まるまでの期間はどのぐらい？

① 2週間以内で20％、約1か月以内で決まる物件は約50％、

② 2か月以内で約80％

③ 3か月程度で決まる物件は、ほぼ成約がまとまる

 「だから、ポータルサイトから物件情報の掲載を早く落としてしまうのは逆にもったいないです」

「まずECHOES（エコーズ）だけで2週間、募集してみるという方法はオススメです！」

・ECHOES（エコーズ）を通じた掲載の結果、物件の成約数は　実際どのぐらい決まるのか？

① 問い合わせが入る物件は約6割

② 問い合わせが入る物件のうち約6割には内見が入る

③ 内見が入れば、約4割が成約する

―　仮に掲載数を100件とすると、その中で12件は成約になる

「エコーズは、あくまで単なるツールです。成約は商品となる「お部屋がどうか？」に左右されるため、『出せば決まる』という魔法ではありません」

「ただし、掲載した場合の反響率は160％という数字が出ています。100件掲載したら160件のお問い合わせが来る。仲介会社が20％の反響率のため、驚異的な数字になっています」

「1物件に対し、2～3件のお問い合わせが来る。ただし、決まるのは12％という結果です。築浅物件よりも築古物件の効果が高い傾向です」

また、セミナーの後半では、これまでの掲載実績や反響のデータから、

『入居者が決まりやすい募集活動には、どんなポイントがあるか』

『もし広告の表現に工夫の余地があるなら、どう頑張るか？』ということもお話いただきました。

ECHOES（エコーズ）から毎週送られる「反響情報」をもとに、ポータルサイト掲載の反響を測定するポイントが

・検索ヒット数

・詳細ページ閲覧数

・問い合わせボタン押下数（押された数）です。

成約につながるためには、

〇一覧ページは週500回、詳細ページは週50回の閲覧と週0.5件の問い合わせ数が目安

〇成約する物件の70％は、画像を16枚入稿している

―　画像のカテゴリー（写真の種類の多さ）も入居希望者が物件情報で重視するポイント

―　写真の数より種類を入居希望者が重視する

―　間取り、外観、リビング、キッチン、お風呂の写真をSUUMOは特に重視・評価

〇ポータルサイトには掲載された情報の充実度を、項目別に評価する「評点」がある

―　物件の写真、周辺環境の写真やキャッチコピー、コメントが入力されている　など

― 大家さんが特に力を入れた設備の紹介は、キャッチコピーでもしっかり紹介すべき

〇写真の質も、重要

―　部屋全体が映っている、収納も棚の数や収納スペースの大きさが分かる

ー　照明やエアコンも入れる　など

「いざ空室が出た時、すばやくポータルサイトへ情報公開できるように満室時から物件情報の登録は先に進めておきましょう」

「これだけダイレクトに大家さんへ反響が返ってくるのもECHOES（エコーズ）だけです。もしパソコンを開いて不安になったら、すぐ電話してください。一緒にに操作しますのでまずは2週間、ECHOES（エコーズ）だけでテストし、掲載情報も改善した上で広く公開しましょう」

今年7月にはご利用オーナー数が1,600人を突破。

8月のわずか10日間での獲得反響数が前月7月の同期間と比較したところ、【158％】という実績を獲得した「ECHOES（エコーズ）」。

今回の木津さんのお話は、

・「満室経営の達成や維持」をするためにも、『入居希望者が知りたい！と思う物件情報は何か？』を自分の物件に当てはめ、掲載情報の内容を充実させる

・繁忙期を迎える前から、「事前に準備や検証を行なうこと」が入居者を獲得し、賃貸経営を左右する

・内見会の終了後、案内した候補者からのコメントからも

　１． 入居者ターゲットの把握

　２． 広告改善

　３． 内見会の方法改善

　４． 募集条件の改善

　５． 物件自体の改善

など、たくさんの示唆やヒントが得られるため、改善に活かす。

といった、ポータルサイトへの掲載や広告をきっかけに、「募集活動で考えるべき重要なポイント」を多くの根拠にもとづいて学び直す、貴重な機会となりました。

塾長　原田の感想

ECHOESのお話は、大変勉強になりましたね。

日本の大家さんの募集活動を大きく変えるこのECHOES。

ツールとしてしっかりと活用できるようになると後々大きな力に絶対になるはずです。

リリースから一年が経ち、SUUMO掲載の他LIFULL HOME'Sの掲載ができるようになり業者間流通ではRAINSの他にATBBやリアプロにも掲載できるようになりました。

ここまで出来るようになると大家さん自身が、仲介店や管理会社無しに客付けをコントロール出来るようになります。

またECHOESのお話だけではなく、ポータルサイトに掲載する写真の質や契約条件などの書き方のコツなどもお話してくださいました。

木津さんからは「オーナーの物件をなんとか決めたい！」という気持ちが非常に伝わって来たセミナーでした。

【第二部】

『思い込みにさようなら♪これが女子力企画室のリノベーション!!』　　　～「住みたい！」「住み続けたい！」と思ってもらえるお部屋とは？～

   「これまでたくさんのオーナー様とお話させていただく中で
『リノベーションで失敗してしまった』
『お金をかけたのに、空室が埋まらず家賃を下げてしまった』
と語るオーナー様もいらっしゃいました。 その失敗談を整理していくと、リノベーションの失敗の原因は『思い込み』にあったことが分かりました」

第二部は、株式会社朝日リビング 女子力企画室のプランナーで活躍される野﨑 千歳 氏にご登壇いただきました。

北海道大家塾のサポートパートナーでもある、株式会社 朝日リビング様。 

第二部の内容に先立ち、同社の札幌支店 ・代表の米井哲也氏より、まずは『業界のリフォーム売上ランキング「賃貸部門」で5年連続一位』の実績を誇る朝日リビング様の企業紹介を、 独自のサービスである『建物診断』を含め、お話いただきました。

◆（株）朝日リビングの　『建物診断』　主なサービス・特徴

最適な修繕・リフォームを行なうため、

① 事前に建物の劣化診断や立地調査を行う

② 担当営業や女性建築士・プランナーによる分析

―　収益物件の強みとなる建物の「長所」と抱える「課題」を明確化

―　長所の例：ペットOK、宅配ボックスがある、アクセスの良さ、近くにスーパーあり　等

③ 建物の価値を「維持」「向上」させるため、分析にもとづく建物の修繕・改修を提案

―　「長所」にピッタリのターゲット層（入居者のイメージ）を相談

―　改善できる「課題」や「ポイント」を明確にしぼりこむ

―　『満室経営』という目的を賃貸オーナーと共有し、計画的な修繕・リフォームを行なう

また、この「建物診断」は無料診断のうえ、賃貸オーナーに診断結果をまとめたレポートの提供も行なわれており、建物の診断や調査、その後の流れまで詳しくご説明いただきました。

その（株）朝日リビング 女子力企画室でプランナーとして活躍される野﨑さん。 

「賃貸リノベーションの専門集団として、女子力企画室が考えるのは、空室対策です」

野崎さんご本人からは、これまで関わったリノベーションの事例を交えながら、

「住みたい！（＝入居促進）、住み続けたい！（＝退去抑制）　お部屋」と思われるためのリノベーション手法について、より具体的なポイントをお話いただきました。

「賃貸オーナーさん、または管理会社にとって、

• リノベーションはコストが高い
• 大規模な修繕になる
• 内装も費用をかけないといけない
• 『おしゃれにする必要がありそう

というイメージが強いですが、これが思い込みにつながります。

リノベーションはこれだけではありません」

賃貸リノベーションの専門集団でもある野﨑さん達の女子力企画室では、

〇コストをやりくりするためのテクニックは、一点豪華主義 と ぷちっとリノベ の使い分け

〇アイデアで勝負！ローコストのリノベーションぷちっとリノベ

「外装だけ、少額な費用、または部分的な工事でも、充分に入居促進へつながるリノベーションができます」

〇全部ではなくマトを絞り、「写真映え」箇所をつくるリノベーション一点豪華主義を賃貸オーナーへご提案しています。

「ただし、流行りの建材や人気の設備を使ったり、とにかくおしゃれにする！ということを考える前に、

大切なことがあります。それは、入居者ターゲットの設定です」

「どんな入居者のニーズにとって、必要な設備や便利な機能か？または、快適な間取りやおしゃれは、「誰にとって」の快適さやおしゃれか？」

「この『入居者ターゲット』が明確なリノベーションであれば、根拠が明確なため、入居の促進や家賃収入のアップにつながるプランも立てやすく、無駄なコストをかけた工事も防げます」

逆にこの点を考えず、思い込みだけでリノベーションをすると、掛けなくても良いコストを掛け過ぎた工事となり、入居者も集まらず、結果的に空室を埋めるために家賃設定を下げるなど、賃貸経営にとってプラスにならないリノベーションとなってしまう結果に。

「人気が高い対面キッチンのリノベーションも、ターゲットのライフスタイルや予算によって、さまざまな

アイデアや採用の仕方を検討することができます」

「また、『ゴミ置き場が空室対策に関係ない』というのも思い込みです。エントランスだけでなく、ゴミ置き場の印象で物件の印象が変わることもあります」

思い込みだけでリノベーションしてしまったという失敗事例、または、これまで手掛けられたリノベーションの成功ポイントなど、たくさんの画像から具体的かつ細かいポイントまでていねいに紹介された野崎さんのセミナーは、まさに「女性ならではの目線」や「行き届いた気配り」を感じることができる内容でした。

同時に、印象を変えるだけではなく、空室を改善するという成果が求められる賃貸物件のリノベーションには、専門集団としての考え方にもとづいた成功事例から、『入居者ターゲットを設定することがいかに大切か？』も教えていただく機会となりました。

塾長　原田の感想

 こちらも大変好評でした！

北海道ではまだまだ知られていませんが、実は朝日リビングさんは1978年創業の老舗で、リフォーム売上げランキング（賃貸部門）第一位を5年連続取っている会社さんなんです。

そして賃貸住宅に特化しているので、オーナーの悩みを理解しています。

建物診断においても強み・弱みなどを洗い出して、入居者ターゲットを絞ったリフォームを行っています。

そのようなお話が札幌支社の責任者である米井さんからありました。

その後、女子力企画室の野﨑さんの講演が始まりました。

前半の技術的な硬い話（笑）から一転、女子力を生かした柔らかいお話が始まり、会場が一気に和みました。

「一点豪華主義」、「ぷちっとリノベ」の実際の事例を見ながらの話に会場が巻き込まれて、特に女性には

非常に共感を得ていたようです。

そしてリノベーションの思い込みについてお話があり会場の皆さんも大きく頷きながら聞いていました。

もう一度カラーの資料を見ながら見返したいセミナーになりました。

開催情報が欲しい方は「北海道大家塾通信」にご登録ください

●日　時：2021年11月27日(土)　

　　　　　13:30-18:00

●参加人数： 102名（会場参加：47名、WEB参加：55名）

沢山のアンケートから一部のみ掲載させて頂きました。

●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。

前回エコーズ木津様のお話をお伺いしたときはよくわからない部分もあったのですが、

今回再度お話をお聞きしてシステム、仕組みがよくわかりました。

空室対策としてぜひ取り組んでみようと思いました。

 旭川市　梅野　牧 様

●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。

 ECHOESは築古物件に効果が高いということが興味深い。

女子力企画室のお風呂セットはすごく良い。是非やってみたいと思った。
 

札幌市　S・S 様

●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。

（エコーズ）今後活用したいと思います。

（女子力企画室）女子力が生きていました。

きめ細かい為本当に必要とされるリフォームでおしゃれになるのではと。

室蘭市　S・M 様

●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。

・室内の写真を撮るポイント参考になりました。空室をうめるために管理会社に丸投げするのではなくエコーズを使って空室をうめれるのではと思いました。

・ターゲットを考えず、「やりたい、おしゃれ」だけでリノベーションするのはお金のムダだと思いました。知恵をしぼり入居につなげられるようなリノベーションをしたいと思います。

 札幌市　F・Y 様

●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。

野﨑千歳さんの女子力企画室の項目。

私はまだオーナー等経験した事はありませんが事例を元に1点豪華主義とぷちっとリノベを紹介して下さった事でイメージが湧きワクワクしました。

オーナーさんと住むお客様両方の事を考えるお仕事、そして女性が中心となって活躍されているお仕事は素敵だなと思いました。

札幌市　O・Y 様

●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。

昨年からスタートしたエコーズの利用の分析を具体的な数字を出して頂いて入居成約の可否を説明していただいたので、非常にわかりやすく理解できてこれからの募集戦略に役立ちました。

札幌市　K・T 様

●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。

・Echosさんの成約率やSUUMOの採点ロジック、撮影のコツなど、それ以外も参考になりました。掲載をチャレンジしたいと思いました。

・女子力リノベーションは、思い込みでの視点の違いによるリノベーション内容がとても参考になりました。いつも、有り難う御座います。

 札幌市　T・N 様