第98回北海道大家塾は、5月30日（土）にTKPガーデンシティ札幌駅前で開催され、
会場セミナーに74名、You Tube ライブ（限定公開）同時配信によるWEBセミナーには44名、計118名の方にご参加いただきました。
メインゲストには『新米大家vsおんぼろアパート赤鬼荘 満室までの涙の240日』の著者であり、健美家の人気コラムニストとしても活躍する渡辺よしゆきさんをお迎えし、
『今さら知らないでは済まされない！？低利回り時代を乗り越えるための民泊＆旅館 徹底攻略法！』をテーマに、最新の民泊事情についてお話いただきました。
お役立ちセミナー講師は現役の賃貸仲介会社を経営する株式会社SIRE木津
雄二さんにご登壇いただき、『オーナーが知らない仲介現場の実態歩留まりを上げる内見方法！』
というテーマで木津さんだからこそ語れる“仲介現場のリアル”を徹底解説。
今回は、ミニセミナーも開催し、
株式会社RealtyBank 川上将司さんに『不動産広告の新スタンダード「日本国内専用デジタルステージングAI」で反響を最大化する方法』と題して、国内広告基準に対応した安全なAI活用方法と、PV・問い合わせ・成約率を高める具体的手法を実例付きで解説していただきました。
サポートパートナーの企業紹介では、
ゴールドパートナーの株式会社シェア180様に、
シェアハウスのご紹介と内覧会のご案内をしていただきました。
また、サポートパートナーブースにて、参加者様からの質問等にお答えいただきました。
【メインゲスト】講師紹介
渡辺 よしゆき 氏（Watanabe Yoshiyuki）
株式会社みまもルーム 代表取締役
株式会社みまもルーム
投資物件・収益物件専門サイト『健美家』にてコラム執筆中
1stシーズン http://www.kenbiya.com/column/yoshiyuki
2ndシーズン https://www.kenbiya.com/ar/cl/jikenbo/
今さら「知らない」では済まされない！？
低利回り時代を乗り越えるための民泊＆旅館徹底攻略法！
『新米大家vsおんぼろアパート赤鬼荘 満室までの涙の240日』の著者であり、健美家の人気コラムニストとしても活躍する渡辺よしゆきさんをメインゲストにお迎えし、
『今さら知らないでは済まされない！？
低利回り時代を乗り越えるための民泊＆旅館 徹底攻略法！』と題して、
最新の民泊事情についてお話いただきました。
【アイディアで勝負！「ハード×ソフト」の差別化戦略】
高利回りを実現するための第一歩として、
物件の「ハード（デザイン）」と「ソフト（体験）」の工夫が紹介されました。
ハードの工夫としては、お金をかけずにプレミアム感を出す
デザインリフォームの秘訣であったり、
よしゆきさんが日頃からチェックしているアプリの紹介や、
日常のエンタメからヒントを得て実践している
具体的な手法が豊富な写真を公開していただき、
驚きのビフォーアフターは圧巻でした。
ソフトの工夫としては、単なる「住居」にとどまらない、
入居者が喜ぶユニークな体験の提供に努めておられ、
有名ジムチェーン店の誘致や、入居者同士のつながりを生み出す驚きの仕掛けなど、
真似したくなるアイディアが満載でした。
【究極の空室対策！民泊・旅館業のリアルと攻略法】
セミナーの後半は、よしゆきさんが現在注力しているインバウンド需要を活用した
「民泊・旅館業」の話題へと進みました。
「旅館業」と「民泊（住宅宿泊事業法）」の決定的な違いや、
クリアしなければならない消防法（自動火災報知設備や縦穴区画など）のハードルについて、
実体験に基づくエピソードを赤裸々に語っていただきました。
その中ではコストを抑えて消防法をクリアする「驚きの裏ワザ」も飛び出しました。
AirbnbやBooking.comなどのOTA（予約サイト）で検索上位を獲得するための仕組みの秘密、
リスティング掲載直後に絶対にやるべき「初速ブースト」の仕掛けや、
渡辺氏が自ら行った独自検証データを開示していただき、
他のセミナーでは聞けない超有料級の情報をご提供いただきました。
【「自分で民泊はやりたくない…」という大家さんへの究極のアドバイス】
「民泊が儲かるのは分かったけど、クレーム対応や清掃の手間はかけたくない」
と感じる方も多いはずです。
講演の最後には、そんな大家さんに向けて
「自らは運営の手間をかけずに、民泊の恩恵だけを受ける」ための
究極の戦略も教えていただきました。
塾長 原田の感想
実は、北海道大家塾において、いわゆる「専門の運営事業者さん」以外による
民泊の実践ストーリーを伺うのは、今回が初めての試みでした！
お話を聞いていて痛感したのは、
渡辺さんは不動産オーナーでありながら、
素晴らしい「事業家」であるということです。
チャンスがあると思えば、しっかりとリスクを取って泥臭く工夫を重ねる。
そのマインドは本当に見事の一言です。
チャレンジした先には、それに見合うだけの相応の利益が必ず待っています！
皆様、時代を先読みするパワーを身につけて、
これからも自立した経営者として共にがんばっていきましょう！
【お役立ちセミナー】講師紹介
オーナーが知らない仲介現場の実態歩留まりを上げる内見方法！
お役立ちセミナーでは、
現役の賃貸仲介会社を経営する株式会社SIRE木津 雄二さんにご登壇いただき、
木津さんだからこそ語れる“仲介現場のリアル”を徹底解説していただきました。
【管理会社と仲介会社では「見ている景色」が全く違う！】
講演の前半では、仲介会社のシビアなビジネスモデルが紐解かれます。
1つの部屋の稼働率100%を目指す管理会社に対し、
仲介会社が目指しているのは「圧倒的な数をさばいて売上を最大化する」ことなのです。
どちらが良いとか悪いとかという話ではなく、
ビジネスモデルがまったく違うということを知っておくことが重要であるということでした。
自動ツールで数千件の物件を掲載し、大量の問い合わせを獲得する仲介会社では、
営業マンのキャパシティを超えた反響は、一体どのように処理されているのか？
というところまで深くささって教えていただきました。
また、なぜ仲介会社は現地集合を嫌がり、わざわざ来店させるのか？
本命物件（自社が儲かる物件）に客を誘導するために、
あなたの物件が「当て馬」として利用されているかもしれません。
営業マンが実際にどのような順番で物件を見せているのか？
現場の最前線を知っている木津さんだからこその生々しいお話を聞くことができました。
セミナーの中盤は、誰もが知るポータルサイトの裏側についても触れられ、
「自分の物件がたくさんの業者から掲載されているのを見て
喜んでいる大家さんは要注意です！」
と理由とともに解説してくださいました。
様々なテクニックにより、結果的に乱立してしまう物件の募集掲載が
「いつまでも空室だらけの不人気物件」に見えてしまっている危険性があるということです。
仲介現場の論理に巻き込まれず、自分の物件を選んでもらうために
大家さんが明日からできる対策も教えていただきました。
さらに、木津さんが運営するポータル掲載サービス「ECHOES」の驚くべき新機能「ズバ決め」が紹介されました。
【「ズバ決め」とは？】
エコーズの「ズバ決め」というサービスは、
仲介会社を介さず、エコーズ自らが内見から申し込みまでを完結させる新機能です。
従来、仲介会社に内見を任せると、自物件が他物件の「当て馬」にされたり、
別物件へ誘導（スイッチ）されたりするリスクがありました。
ズバ決めでは、現地に鍵開けやエアコンなどの環境整備を行うアルバイトを手配します。
そして、来場したお客様とエコーズの営業マンをスマホのビデオ通話で繋ぎ、
オンラインで直接案内とクロージングを行います。
他物件を一切見せないためスイッチの余地がなく、
事前のヒアリングを活かした的確な営業により、
内見からの成約率が35%を超える高い実績を誇っています。
【秋頃リリース予定の新サービス「エコーズ自主管理ツールズ」】
エコーズでは、自主管理大家さんの負担を劇的に減らすための新サービスを現在開発中です。
1. 手配まで代行する「スーパーコールセンター」
入居者からの電話対応だけでなく、事前に決めたルールに従って業者の手配まで代行してくれる機能です。
例えば「水漏れはこの業者に頼む」「エアコン修理は7万円までなら
オーナーへの確認なしで手配を進めてよい」といったルールを事前に設定しておけば、
コールセンターが手配から工事完了の報告までを行ってくれます。
2. スマホで完結する「AI退去立会い」
退去時に入居者のスマホにURLを送り、画面上のAIアバターの指示に従って
入居者自身に部屋の動画を撮影してもらうシステムです。
入居時に撮影した動画との差分をAIが判別し、
国交省のガイドラインに基づいた精算明細の作成から、
入居者の合意（サイン）取得までをオンラインで完結させます。
大家さんが現地に赴く必要がなくなります。
3. スマートメーターを使った「見守りサービス」
電気の使用状況を24時間監視し、
その部屋の「あるべき電気使用量」から外れた異常な状態（3日連続など）が続いた際に、
オーナーや親族などの指定した連絡先に通知（発報）するサービスです。
カメラなどの機器を室内に設置しないため、入居者に「見守られている感」がなく、
導入を拒まれることが少ないのが利点です。
4. 孤独死に備える「死後事務サポート」
万が一の事態が発生した際に、契約の解除や残置物の撤去をスムーズに代行し、
200万円程度のお見舞金が出るサポートです。
これまで管理会社向けにしか提供されていなかったサービスを、
個人の自主管理大家さんにも開放します。
5. 契約更新や再契約の代行
手間のかかる賃貸契約の更新手続きや、定期借家契約の再契約なども、
有料オプションでECHOESに代行させることができます。
また、推奨の家賃保証会社を利用すれば、外国人向けの通訳サービスが付帯するプランも用意されています。
【利用料金と条件について】
ECHOES経由で入居が決まり、
ECHOES指定の火災保険や駆けつけサービスに入居者が加入した場合、
そこから得られる利益を原資とするため、
「スーパーコールセンター」は実質無料で利用できます。
また、エコーズで入居付けしていない物件や、
管理会社に断られやすい戸建て物件などに対しても、
1戸から有料で単発利用することが可能です。
現在、事前登録受付中とのことです。
ご興味ある方は無料登録しておくことをオススメします。
塾長 原田の感想
もう何度も北海道大家塾に登壇していただいている、
お馴染みのエコーズ代表・木津雄二さんです！
木津さんは毎回、入居者募集に対する深い知見を我々オーナーに授けてくれますよね。
木津さんのお話を聞くたびに思うのですが、
ここ数年で我々北海道大家塾のメンバーの募集知識は、
その辺の管理会社さんを遥かに凌駕しているのではないかと思います（笑）
秋にリリース予定の新サービスも、自主管理大家さんにとっては非情に便利なツールに
なるのではないでしょうか？
ますます目が離せませんね！
【ミニセミナー】講師紹介
不動産広告の新スタンダード
「日本国内専用デジタルステージングAI」で反響を最大化する方法
ミニセミナーでは、
『不動産広告の新スタンダード
「日本国内専用デジタルステージングAI」で反響を最大化する方法』
というテーマで、株式会社RealtyBank 川上将司氏にご登壇いただきました。
【デジタルステージングの進化（従来の手作業からAIへ）】
川上さんの会社では、アメリカでは主流になっているデジタルステージングの価値を見出し、
まだまだ普及していない日本国内での販売をいち早くスタートしておりました。
しかしながら、当初はデザイナーがPhotoshopなどを使って手作業で行っていたため、
1枚あたり5,000円程度と単価も高く、納品までの時間も24時間はいただいていたりなどで、
多くの大家さんにとって魅力的ではあるものの、
全物件、全部屋をデジタルステージングするにはコストも時間もかかってしまう存在でした。
しかし、現在ではAIの導入により、「1枚100円〜300円」「約30秒で生成」と、
圧倒的に安く早く作成できるようになったそうです。
【汎用AIや海外製AIを使う危険性（不当表示リスク）】
セミナーの中で川上さんは、ChatGPTやGeminiなどの汎用AI、
または海外製のAIステージングサービスを不動産広告に使うことには、
大きなリスクがあると警鐘を鳴らしていました。
例えば汎用AIであれば AIが画像を「点（ピクセル）から打ち直して」生成するため、
元の画像から構図が必ず変わってしまいます。
（部屋が広く見える、窓の位置がずれる等）
これは虚偽表示・不当表示のリスクがあり、ポータルサイトなどの広告には使えません。
また海外製AIは、海外の画像データで学習しているため、
日本の間取りに合わない巨大な家具（ワンルームに6人掛けテーブル等）が配置されがちです。
実際には搬入できない家具をCGで置くことも不当表示とみなされます。
【RealtyBankのAIサービスの強み】
川上氏が展開するサービスは、
上記のリスクを解消した「日本市場向けに特化したAI」なのだそうです。
元の画像を一切崩さずに家具だけを配置するため、構図を完全に保持し、
国内の広告ガイドラインを遵守し、ポータルサイトにも安心して掲載できます。
また、過去に日本の不動産会社向けに手作業で納品した数万枚の修正データを
学習させているため、日本の住宅サイズに合った自然なレイアウトが可能です。
【便利な機能と導入効果 家具の配置】
8つの部屋タイプ、9つのインテリアスタイルだけでなく、
ボタンひとつで、写真に写り込んだ不要な家具やゴミを綺麗に消すことができるので、
残置物のあるお部屋の写真でも画像を生成することができたり、
床・壁・天井などは、サンゲツなどの実在していてよく使う国内メーカーの商品から
6000点以上の品番データを使い、リフォーム後のイメージを
数秒でシミュレーションできます。
これらはインターネット上で「選ばれる物件」になるための工夫であり、
利用者の約80%がPV（ページビュー）や問い合わせの増加を実感しているとのことです。
【広告掲載のルールと推奨される使い方】
アメリカのカリフォルニア州の新しいルールなどを参考に、
「CG加工した画像」と「未加工の空室画像」を横並びにして掲載することが
推奨されています。
これにより、消費者が「家具を置いたらこうなる」「置く前はこうだ」と
イメージしやすくなり、非常に親切な広告になるということでした。
塾長 原田の感想
川上将司さんには、最新の生成AIを活用した、
これからの不動産広告写真のあり方について大公開していただきました。
近年の生成AIの進化スピードは凄まじく、
今や自分で不動産広告にAIを組み込める時代になりました。
もともとは1枚4,000円～5,000円ほどしていたデジタルステージングのサービスですが、
現在なんと1枚300円程度までコストが下がってきています！
これほどの価格破壊が起きている以上、
空室対策として「導入しない」という選択肢はもはやありません（断言）。
ただし、AIなら何でもいいわけではありません。
最近よく見かける海外製のAIステージングツールだと、
海外の大型家具がデータセットの基準になっているため、
日本の住宅事情とかけ離れたおかしな画像が生成されてしまうトラブルが多発しています。
ワンルームなのに、不釣り合いなほど巨大なソファが置かれている
1DKなのに、なぜか6人掛けのラグジュアリーなダイニングテーブルが配置されている（笑）
さらに、家具の縮尺がバグっていたり、
部屋の大きさや窓の高さまで勝手に変更されてしまったりするケースもあり、
これらは「広告違反（優良誤認）」になってしまうリスクを孕んでいます。
その点、今回ご紹介いただいたツールは、
日本の家具や日本の住宅データを長年蓄積しているため、
日本に特化した、非常に再現性の高い美しいステージングが可能です！
既存の荷物やゴミをきれいに「消し込み」するのはもちろん、
リフォーム後のイメージを想起させるような
「壁紙や天井クロスの変更」まで瞬時にできてしまいます。
これからの繁忙期を勝ち抜くために、
絶対に使いこなせるようになっておきたい神ツールですね！
●日 時：2026年5月30日(土) 13:30-18:00
●参加人数： 118名（会場参加：74名、WEB参加：44名）
北海道大家塾にご参加したい方は、
「北海道大家塾通信」に登録して下さい。
開催が決まり次第優先的にご案内します。
開催記録
●日 時：2026年5月30日(土) 13:30-18:00
●参加人数： 118名（会場参加：74名、WEB参加：44名）
懇親会の様子（会場：TKPガーデンシティ札幌駅前）
今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。
たくさんの参加者の声を頂き、ありがとうございます。
☆一部のみ掲載させて頂きました☆
ECHOESの木津社長のお話は仲介不動産会社の裏の部分にも踏み込んだお話もされていて、
大変興味深い内容でした。
デジタルステージングの川上社長のお話も以前より価格もかなり安くなっていて、
もう使わない理由はなく、管理会社様にお願いして利用させていただいておりますが、
閲覧数が管理会社様の中でも1位か2位に常になっているとご報告を受けてまして、
効果はかなりあると感じております。
みまもルームの渡辺よしゆき社長のお話も以前も聞いていて、
また健美家のコラムも普段から見ていて、本当に面白く話術も素晴らしく、
聞き入ってしまいました。民泊のお話も表も裏も惜しみなく披露していただき、
これからの人口減少の時代はレジデンスも大事ですが、
民泊に挑戦してみることも重要だと感じました。
札幌市 池上 留意 様
ECHOESの木津さんの入居申込者の現場での客付けの話は、とても参考になりました。
また、RealtyBank川上さんの話は、一度利用したことがある者として、
効果を実感しましたので、AI活用のものも参考にしたいと思います。
旭川市 梅野 牧 様
ECHOESの木津さんのお話は、実際の物件でも早速活用できそうな話だったので、
大変勉強になりました。
札幌市 S・T様
ECHOESの自主管理オーナー向けサービスを上手く導入できればと思いました。
民泊について改めて理解できて良かったです。
札幌市 A・Y 様
民泊のお話はまさに検討していたので、とてもタイムリーで学びになりました。
神奈川県 U・K 様