第78回北海道大家塾は、コロナ感染拡大防止対策を行なった会場セミナーに67名、You Tube （限定公開）配信によるWEBセミナーには75名の計142名が参加の中で開催されました。
第一部は『空き家を活き家に！誰もがHAPPYになれる革新的空き家活用ヤモタス』と題して、和工房株式会社 代表取締役 松久保 正義氏にご登壇いただき、全国的に増加している空き家を救う、今までにない革新的不動産投資『ヤモタス』の全貌を徹底解説していただきました。
第二部では、不動産賃貸業21年目というベテラン大家、合同会社ONE by ONE 代表社員で旭川大家塾 塾長の左京 博志氏にご登壇いただき、『あなたの知らない競売・公売のセカイ！！』をテーマに、「競売・公売」について基礎から他ではなかなか聞くことのできない裏話までお話してくださいました。
サポートパートナーの企業紹介は、
アパート・マンションの企画・建築などのトータルサポートをしてくれる潮産業株式会社さんに、2月に開催されるハイクラス賃貸マンション「R-fino」と、ネコと暮らす新しい賃貸住宅のカタチ「necofino」の内覧会案内をしていただきました。
株式会社クレディセゾンさんは「事業用とプライベートの口座を分けるように、クレジットカードを分けて事業運営を効率化することができます」とご提案。
コスパ最強ビジネスカード「セゾンプラチナビジネスAMEXカード」の特典についてもご紹介をしていただきました。
北海道ガス株式会社さんには、現在実施中の「電気新規申込みで基本料金最大3ヶ月無料キャンペーン」のご案内をしていただきました。
【第一部】
講師紹介
松久保 正義（Matsukubo Masayoshi）
和工房株式会社 代表取締役
成長する大家の会 代表
日本不動産コミュニティー マスター講師
○ ヤモタス
１７歳より建設現場での職人として社会人キャリアをスタート。
３畳一間の寮（通称タコ部屋）にてユニークな日々を過ごす。
様々な角度から建設業に従事する中、３２歳で独立・開業。
収益物件の改装、建築を軸にしながら、自身も大家として活動。
大家業を開始から 3年で45室を所有。 CF1,500万円を突破する。
神戸大震災・東日本大震災を目の当たりにし、何か社会にもっと役に立てないかと模索する中、2021年空き家の革新的活用『ヤモタス』 を開始し現在、奮闘中。
『空き家を活き家に！誰もがHAPPYになれる革新的空き家活用ヤモタス 』
空き家再生の「ヤモタス」運営会社である和（なごみ）工房株式会社は、元々一般住宅のリフォーム業をとして松久保 正義さんが愛知県で立ち上げた会社で、今年創業11年目を迎えました。
創業して間もなく、地主の大家さんから「管理会社から築30年のアパートの間取りを2DKから1LDKに改修しないと募集をかけれないと言われているが、リフォームに550万円かかる。改装のプランがほしい。」と相談されました。
その物件は「家賃55000円で貸せる」と言われたそうですが、そんなに改修にお金をかけても回収できないことは素人でも明確で、他の賃貸物件などを調べていらないものを削った結果、230万円くらいで改修して予定通り55000円の家賃で貸すことできました。
このことがきっかけで口コミを聞いた他の大家さんからも依頼があり、賃貸経営の勉強を始めようと不動産実務検定を受けた松久保さんは、
なんだこの世界は！
大家さんってお金持ちか地主さんがやるもんだと思ってたけど、サラリーマンでもできるんだ。
と愕然としたそうです。
そうして勉強をしながら、収益物件専門のリフォーム屋としてサポートをすることになりました。
大家業としては2年半で45室を所有。
「費用を抑えておしゃれに仕上げ家賃を上げる」をモットーに、160件近くの空き家を再生し、その全てが満室で稼働しています。
『暮らしを紡ぎ希望を生み出す』これが和工房の経営理念です。
７~８年前に空き家問題をニュースで見た松久保さんは、子どもたちからも「通学途中の空き家が怖い」という話を聞き、今まで培った建築と不動産のノウハウがあれば解決できるのではないかと空き家問題に取り組み始めました。
空き家問題は持っている人よりその周りに住んでいる人が困っていることが多く、売ってしまえば解決しますが、なかなかそうならない現実があります。
空き家を活き家に
フードロスならぬ住宅ロスを減らす取組みを開始した松久保さんは、戸建て賃貸の強みや、活用できる空き家のチェックポイント、更に「ヤモタス」を含む空き家所有者の選択肢についてそれぞれのメリット・デメリットなどを詳しく説明してくれました。
【空き家所有者の三つの選択肢】
1. 売却する
メリット 資産化しやすい。売却後の財産活用ができる。管理が発生しない。
デメリット 不動産の価値を把握するのが難しい。手放す喪失感がある。
2. 賃貸として活用する
メリット 所有権を維持できる。収入が入ってくる。近隣から喜ばれる。
デメリット まとまった資金が必要。入居者トラブルが心配。管理方法がわからない。
空き家オーナーの立場から考える理想
・手放さなくてもいい
・お金をかけなくてもいい
・管理もしなくていい
・リスクは負いたくない
・キレイになって返ってくれば尚いい
・収入の足しにできたらもっといい
全てを叶える仕組みを作ろう！！と2021年に空き家を持っている方から一定期間借りて運用するという新発想「ヤモタス」を開始。
3. ヤモタスという選択
ポイント1 面倒な作業は一切なし
空き家活用までの手続きを「ヤモタス」で全て代行
ポイント2 空き家の工事費の負担なし
ポイント3 入居が決まれば一定の家賃収入
13年間賃貸として運用
ポイント4 改修工事で資産UP
手間いらずで売却もせず費用負担一切なく収入を得ることができる、革新的不動産投資『ヤモタス』
空き家オーナー・運用者（投資家）・工事業者・入居者・ご近所さん・地域のみんながHAPPYになれる仕組みで年間6万戸の空き家再生を目指しているそうです。
今回のセミナーでは、空き家の現状や再生スキル・借上げ運用のノウハウを学ぶことができました。
現在は東海エリアのみですが、北海道でも使えるようになる日が来るのが待ち遠しいですね。
塾長 原田の感想
ヤモタスは空き家を一定期間借りて運用するという新発想でした。
ヤモタス負担で空き家をリフォームし、その後に賃貸運用し、リフォーム費用を回収。
収益を上げ計算式に則った費用を毎月空き家オーナーにお支払いします。
小規模の賃貸経営とも言えるこのサービスは、不動産投資の初心者でも始めやすいのではないでしょうか。
ヤモタスは現在、東海エリアのみですが、今後はこのようなサービスが全国に広がって行くかもしれませんね。
皆さんにも戸建て再生の知識として、また運用法としても参考になったのではないでしょうか？
親族の家を借りて運用することも、できるかもしれませんね。
【第二部】
講師紹介
左京 博志（Sakyo Hiroshi）
旭川大家塾 塾長
合同会社ＯＮＥｂｙＯＮＥ 代表社員
○ 旭川大家塾
http://asahikawa-ooyajuku.com/
サラリーマン兼業大家さんを経て15年前に同社を設立。
不動産賃貸業は今年で20年目になり、賃貸経営を通して家賃滞納や夜逃げ、裁判等の修羅場を経験。経験を基に「家賃滞納対策」の専門コンサルタントとしても活躍。
代表作に「大家さんでも出来る！家賃滞納＆原状回復トラブル解決セミナーDVD」 を発売。
また専門知識を乞われ全国各地にてセミナー講演を実施、好評を得る。
独居入居者対策にも精通しており各種事例も豊富な為、地元業界紙を始め、全国賃貸住宅新聞社「家主と地主」にも度々掲載される。
2016年6月開催「賃貸住宅フェア2016」（東京ビックサイト会場）、 2018年8月開催「賃貸住宅フェア2018」（アクセスサッポロ会場）にて、独居入居者対策の専門家としてセミナー登壇を果たす。
現在は執筆家としても活動。
ERA全国紙にも掲載。
旭川大家塾の塾長でもあり、海外投資の実践家でもある。
『あなたの知らない競売・公売のセカイ！！』
サラリーマン兼業大家さんを経て14年前に合同会社ONE by ONEを設立した左京 博志さんは、今年で21年目のベテラン大家さんで、旭川大家塾の塾長でもあります。
家賃滞納や夜逃げ、訴訟などの経験談や、独居入居者対策などについて様々なセミナーにご登壇され、北海道大家塾や大家女子クラブで講演をしていただいたこともあります。
今回はそんな左京さんに『競売・公売のセカイ！！』についてお話いただきました。
まず最初に、テナント以外満室で購入したものの、入居者の7割が家賃滞納や又貸しなどの問題があり、破綻したオーナーから買い取った物件についてご紹介をしていただきました。
家賃滞納が多く家賃の半分も入らない
保証人が同じ物件の別部屋に住んでいる人だった
又貸しの又貸しが発覚
など、問題だらけだったそうですが、出勤前や帰宅前に入居者の訪問を続け、10ヶ月かけて問題を全て解消した結果、利回り13％まで再生ができたそうです。
そして競売・公売のについて、実際にインターネットで閲覧できる資料や写真とともに、噛み砕いてわかりやすく説明してくださいました。
競売は民事執行法に基づく、私債権回収のための法律行為
公売は国税徴収法に基づく、租税債権回収のための法律行為
情報量の違いがあり、公売は競売より難しいと言われています。
更に、左京さんが実際に落札した4つの物件の事例を、写真や落札額、リフォーム費用や残置物撤去費用までの金額から売却シュミレーション・売却益・貸出賃料・出口シュミレーションまで、細かく説明してくださいました。
① 競売で落札した、残置物で溢れかえって室内の各所に著しい汚損状態が見られる物件
→ボイラー交換の納品に約半年かかってしまう。
→カビだらけ、物だらけの家を自分で掃除。
② 塩害被害が著しく、敷地と接道する公道上に第三者の車庫が設置されている影響で接道義務が満たせず再建築不可な競売物件
→競売で売れず、何度も特別売却にかかっていた。
→落札後 自治体に何度も交渉し、約5ヶ月後に車庫を撤去。
③ 残置物で溢れかえって室内の各所に著しい汚損状態があり、室内で孤独死があった公売物件。
→物件の相続人は国内にいなかったが、処分同意書あり。
→自分で住んで「事故物件歴」を薄める
④ 葬儀場で利用されており、現に賃借人が物件を占有している競売物件。
→残置物が多くしっかり分別した上で1.2トントラックを借りて運び処分。
→敬遠されるが値段によって買い手が付く
後半は左京さんが競売に携わることになったきっかけについて、過去のお話を赤裸々に語ってくださいました。
痛手を負っている人に敬意を持って、競売を通して再生していくことで新たな価値創造ができるのではないかと考え、ハードルは高くなかったと語る左京さんが最後に教えてくれた「競売・公売にならない資産防衛方法」は、説得力がありました。
普段の生活ではなかなか触れる機会が少ない競売・公売のセカイの基礎を学び、他では聞けない裏話を聴くことで賃貸経営の新たなヒントを得ることができました。
塾長 原田の感想
もともとはサラリーマン兼業大家さんであった左京さんは、今年で不動産賃貸業21年というベテランで、滞納などのワケあり物件を購入し再生させ、高収入を上げる収益物件に変え、戸数を増やしていった大家さんです。
そんな左京さんに今回は、豊富な賃貸経営の経験をお話いただくとともに、不動産実務検定でもっとも得意とする「競売・公売」について、基礎から他では聞けない裏話までお話いただきました。
実際の資料を交えながら、具体的かつ実践的な内容で非常に勉強になりました。
またご本人が競売に参入する意義というものをお話してくれていましたが、左京さんのご家族の背景などもお伺いし、非常に感銘を受けたセミナーでした。
開催情報が欲しい方は「北海道大家塾通信」にご登録ください。
北海道大家塾にご参加したい方は、
「北海道大家塾通信」に登録して下さい。
開催が決まったら優先的にご案内します。
開催記録
●日 時：2023年1月28(土) 14:00-18:30
●参加人数： 142名（会場参加：67名、WEB参加：75名）
たくさんの参加者の声を頂きました！！ありがとうございます。
☆たくさんのアンケートから一部のみ掲載させて頂きました☆
●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。
ヤモタスさんの運営は新しい投資だと思いました。空室活用の取組みも素晴らしいと感じました。
左京さんの競売・公売のお話は、思うほど敷居は高くないと思った。
ニッチを狙う交渉の戦略を立てることが重要だと感じました。
今年も学びの場を楽しみにしております。
札幌市 小山 力大 様
●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。
物件を買わなくても不動産に投資出来るシステムは素晴らしいと思った。私自信もチャレンジしてみたいですし、不動産に興味有るけど敷居が高いと尻込みしてる知人にも紹介したい。
左京さんの行動力、実行力が凄すぎます。少しでも良いので自分に取り入れたい。
札幌市 古田 裕規 様
●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。
今回は講師はお二人とも、賃貸不動産ビジネスの中では少し特殊なものでしたが、このようなやり方もあるのだなぁと、とても参考になり、新たな気付きがありました。
いろいろと目が開かされる事例も多く、今後の展開の一つの選択肢と思いました。
旭川市 梅野 牧 様
●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。
ヤモタスのリフォーム代の投資で準オーナーとして展開していくという考え方が、斬新で面白かったです。
左京さんの体験談もユニークでした。
札幌市 S・M 様
●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。
「ヤモタス」の新しい不動産賃貸ビジネスの型が参考になった。
競売への取組みが左京さんの生い立ちに関係があることが印象に残りました。
伊達市 W・Y 様
●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。
ヤモタスさん…空家問題は更に深刻になってくる筈なので、今回お話していただけた内容全てが大変興味深かったです。北海道での対応、実現される事を期待しています！
左京さん…2時間あっと言う間に過ぎるほどの巧みな面白い話術に引き込まれました！
レジュメ最後に書かれている防衛術が特に印象に残りました。
札幌市 W・I 様
●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。
左京さんのお話が現実的でとてもためになりました。
すばらしいコミュニティだと思います。
札幌市 M・K 様
●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。
・空き家の再生の新しい形があることがわかり参考になった。
・競売、公売についての内容がよくわかった。
実例に関してとてもわかりやすかったので、勉強になりました。
札幌市 T・N 様
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