第75回北海道大家塾『コロナ禍からの賃貸トラブル対処法♪』『賃貸保証の利用メリットはどこにある？』

 第75回北海道大家塾は、イベント開催制限を遵守し、コロナ感染拡大防止対策を行なった会場セミナーには45名、You Tube ライブ（限定公開）の同時配信によるWEBセミナーには69名の計114名が参加の中で開催されました。

 メインゲストは、OAG司法書士法人代表司法書士／ 株式会社OAGライフサポート代表取締役の太田垣章子（ おおたがきあやこ）氏にご登壇いただき、『コロナ禍からの賃貸トラブル対処法♪～あやちゃん先生が全てお伝えいたします！』と題して、入居案内時や契約時、そして家賃滞納時などの賃貸経営によくある場面でトラブルを防止するための鉄則をお話いただきました。

また高齢化する社会において、空室対策として高齢者を入居させる際に必ず締結すべき「死後事務委任契約」、痴呆症が進んだ場合に備えた「福祉施設との連携」、緊急通報装置をを備えた「安否確認」など、万が一に備えた環境づくりに取り組むことで、高齢者の入居が空室対策のメリットになる点が多いこともご説明いただきました。

お役立ちセミナーでは、日本賃貸保証株式会社　北海道/東北エリアマネージャーの 大原 賢(おおはら まさる)氏を講師としてお招きし、『 賃貸保証の利用メリットはどこにある？～保証会社って必要なの？ 誰が保証会社を選定しているの？ 』をテーマにお話していただきました。

自社の事業概要を踏まえ、賃貸住宅管理業で多い対応が困難なトラブルや賃貸保証業界に対する「保証業者を選べない」「指定業者が選べない」という不満、または賃貸オーナーが抱える孤独死や明渡訴訟といったリスクに対し、日本賃貸保証株式会社のサービス内容を例に家賃保証会社を利用するメリットについて説明いただきました。

サポートパートナーの企業紹介は

・築30年以上の単身者用物件を借り上げ、保証人・保証会社不要で入居者を募集し、現在は781室運営している株式会社めぐみ企画さんに、「不動産業界に10年以上いるので空室について悩まれている方の相談にも乗ります！」と力強く語っていただき、サポートパートナーブースの担当もしていただきました。

・全道で約22万件のお客様が利用している北海道ガス株式会社さんに、電気に新規お申し込みで、基本料金最大5ヶ月無料キャンペーンについてPRしていただきました。

また、受付横にサポートパートナー企業のチラシを並べて、来場者の方に自由にチラシを見ていただいたり、お持ち帰り出来るようにしました。

 ⇨当時の告知ページはこちらです。

【メインゲスト】

○You Tube

『コロナ禍からの賃貸トラブル対処法♪～あやちゃん先生が全てお伝えいたします！ 』　

 飛び込み営業に行った不動産会社さんから、たまたま「家賃を払わない賃借人がいて、その対応で忙しい！」という話を聞き、「それ出来ます！やらせてください！」と手を挙げたのが始まりです。

当時はまだ一件もやったことが無かったのに（笑）

太田垣先生は大学を卒業後、プロ野球のオリックス・ブルーウェーブ球団で広報として３年半ほど勤務。

その後、平成 13 年に司法書士試験に合格。

平成 14 年からは、100％家主側の訴訟代理人となる「認定司法書士」として、延べ2600 件以上もの悪質賃借人追い出しための訴訟手続きを受託された、賃貸トラブルの専門家です。

執筆活動では、全国賃貸住宅新聞に12年間コラムを連載、その後はYahoo!ビジネス、健美家、現代ビジネスにも毎月寄稿され、共著を含め5冊の本を出版。

印税は全てシングルマザーの支援に寄付されているそうです。

今や『賃貸トラブル解決のパイオニア的存在』となった太田垣先生のご活躍は、文字通り思い切りの良さと前向きな行動力から始まったストーリーでした。

今回は、その太田垣先生に『賃貸トラブルを防ぐためのルール』という内容を、入居案内から退去、夜逃げまで、賃貸オーナーとして入居者と向き合うシーン別に具体的なエピソードを交えてお話いただきました。

たとえば、「入居案内」の場面で大切なポイントの一つは入居審査をしっかりするということ。

【家賃保証会社だけの審査だけでなく、絶対に大家さんご自身で審査してください！】

 入居申込書の書面から、お名前、勤務先、携帯番号まで検索できるものは全部、Googleで検索してくだ　　　　　　　　さい。入居者に関して、色々な情報を得ることができます。

【一番大切なのは、『なぜ今回、引っ越しするか？』という理由です】

費用が掛かる引っ越しを、なんとなくする人はいません。

入居申込書には必ず理由が書いてあるはずです。

年収は自己申告なので、当てになりません。

一番大切なのは、「めったにしないはずの引っ越しをなぜするか？」という『理由』を徹底的に聞くことです！！

【募集要項に年に1回、大家さんがお部屋に入る理由を入れてほしいです】

例えば『この物件は1年に一度、エアコンの洗浄をします』と書くなどです。

なぜなら最近は、お部屋をゴミ屋敷にされるケースが半端ないからです！

お部屋をゴミ屋敷にされた木造アパートで、ゴミから出た水分がフローリングからアパートの基礎まで染みこんで腐ってしまい、アパートを建て替えざるを得なかった大家さんも実際にいます！

他にも

・「厳しい入居審査に通らない」と考えて、契約者と入居者が違うというパターンも増えています！

　― いざという時、契約者と入居者の両方に裁判する必要があります！（裁判費用が……）

・滞納する人は、汚いもの好きが多い！

　― 物件が古いからじゃない！汚いから、ちゃんとした入居者が入らない！

　― エントランス、ゴミステーション、駐輪場もキレイに！

など、すでに入居前からトラブル防止のために注意すべきポイントが満載でした。

更に、さまざまな切り口から賃貸トラブルの対処法と、トラブル防止のために役立つシーン別のチェックポイントをたっぷり教えていただき、あっという間の150分でした。

「これから考えないといけない入居者は高齢者だけじゃありません。

ひとりっ子が増えているため若い方やひとり世帯、増え続ける外国人も新たな入居者として増えてきます。

生活習慣や文化の違いはあるから、日本のルールを一から教えてあげないと原状回復の問題や生活習慣の違う国の外国人が一棟の物件に集まると、トラブルになりやすいです。」

「管理会社のスキルも二極化しています。

大家さんとして、皆さんの管理会社さんと合同ミーティングをやっていくと良いと思います」

「そして高齢者を入居させると、いいこともあります！長期的に入居してくれます。

元気な高齢者に物件のお掃除をお願いしたり、花壇のお手入れをお願いすると生き生きと協力してくれます。、入居者同士の把握もできて物件の管理も荒れないため、結果的に犯罪から物件を守る事になります」

「生活の基盤である家やお部屋を貸すことは、その人の人生にある程度、関わることだと思います。

縁あって関わったのだから、最後まで人生を楽しんでもらえるよう、福祉との連携もぜひ模索してもらえたらと思います」

 今回のセミナーで学んだトラブル防止法は、どんな大家さんでも大切な内容ばかりでした。  

【お役立ちセミナー】

『賃貸保証会社の利用メリットはどこにある？』 

日本賃貸保証株式会社（JID）の大原さんは札幌のご出身。

また、今回のメインゲスト太田垣先生がJIDさんの明渡し訴訟手続きをご担当されているそうです。

今回は「家賃保証会社として、JIDが考える役割」について語っていただきました。

JIDさんは今までの慣習や賃貸契約の条件設定が変わり、大家業の負担が増す中で、連帯保証人に頼らなくても賃借人の信用を保証することでスムーズにお部屋を借りられる「賃貸保証システム」を作られてきました。

人口の減少や少子高齢化、新型コロナウイルスの感染拡大による繁忙期の変化とともに、2020年4月の民法改正により、賃貸契約にともなう連帯保証人への極度額が設定され、家賃保証業界にも役割の変化が生まれたそうです。

その中で大原さんが問題視されたのが、「入居者の２２％の方が保証会社に対し不満を持っている」というアンケート結果でした。

5人に1人が不満に思っているという結果は、

・保証会社を選べない

・指定業者が良く分からない

などのアンケート結果から「家賃保証会社のメリットが伝わっていない」「利用者である入居者にあまり理解されていない」という背景が、まだあるそうです。

その中で、JIDさんの取り組みは、「家賃保証会社の役割は滞納者への督促・取り立て・改修ではなく、コンサルティングを行うこと」がスタンス。

コンサルティングにより、滞納者の話に耳を傾けることを重視。

その結果、滞納者の生活に多くの改善を生み、JDIさんにとっても「裁判が無い」というメリットが生まれているそうです。

大原さんが「ほぼ探偵」と語る調査コンサルティングの内容もまた、コンサルティングを通じて「寄り添う支援」として重視。

大原さん自身も実際に物件を訪れ、特に重視している安否確認のために電気・ガス・水道のメータ、車などのライフラインを確認し、「ドアポストからの呼びかけ」で、入居者のSOSもキャッチできないか？とまで気にされていました。

安否確認を通じた実際の体験談を交えながら、

・賃借人の生活基盤の立て直し支援を目的とした、無料で貸すシェルター物件による住居支援

・職を失った方への職業紹介

・居室内に残された遺骨190件の永代供養墓の建立

・ペットの引き取りと新たな里親へのマッチング

など「寄り添う支援」にもJIDグループとして取り組まれているとのことでした。

そして法人である賃貸オーナー様と直接契約することも可能で、個人の方でも簡単な審査を通じて相談に応じてもらえるそうです。

このような事例のお話を通じて、『入居者の生活改善・立て直しをするコンサルティングを重視することが、結果的に賃貸オーナーが所有する物件の資産価値を守る』というJIDさんの考え方を学ぶことができました。

日本賃貸保証さんのお役立ちセミナーで印象に残ったことは

• 滞納者へは取り立てではなくコンサルティング。
• コンサルティングで多くの方が改善する。　→　裁判までしない。
• 調査コンサルティングの内容は、物件に訪問し電気の調査から始めて、安否確認から始める。
• 最近の物件はドアポストがない。　→　あれば、匂い、様子を確認できる。
• 業界初で永代供養の建立し１９０人が納骨。
• ペットの引取りも行っている。　（通常は保健所につれていく）
• 売買のタイミングで保証契約を外してしまう会社が多いが、日本賃貸保証は売買のタイミングで所有者が変わっても入居者との契約なので、保証契約は外さない。

 などなどでした。

お役立ちセミナーは短い時間だったので、時間が足りなかったようでした。

もう少しお時間を差し上げていれば、もっと詳しくご説明出来たのではないかと思いますが、保証会社さんによって、入居者との向き合い方が違うという事をご理解していただけたのではないでしょうか。

開催情報が欲しい方は「北海道大家塾通信」にご登録ください

●日　時：2022年7月30日(土)　

　　　　　13:30-18:00

●参加人数： 114名（会場参加：45名、WEB参加：69名）

☆たくさんのアンケートから一部のみ掲載させて頂きました☆

●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。

 本日も非常に勉強になりました。トラブル対処に対し、具体的な対策を数多く学びました。 

札幌市　熊谷 公寛 様

●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。

JIDさん、太田垣先生ともに人間味あふれるハートフルな仕事人魂をお伺いでき、感激でした！！

札幌市　安彦 和美 様

●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。

 太田垣先生のお話が具体的な事例、解決方法なのでわかりやすかった！！本買います！！

伊達市　若狭 保司 様

●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。

 JID日本賃貸保証様の、トラブルに際して大家側に寄り添う対応が素晴らしいと思いました。

太田垣先生の実体験に基づいたお話で、トラブルを未然に防ぐための対処の方法等がとても参考になりました。

札幌市　池上 留意 様

●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。

太田垣先生のセミナー、たいへん参考になりました。

とくに、あらかじめトラブルを予想して事前に書類を取っておくという手法は、とても大事なことだと思いました。

梅野 牧 様

●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。

 JIDさんが永代供養墓やペット引取りまでされていることに優しい企業であることがわかった。

太田垣先生の高齢者対応強化は大変勉強になった。

私も今後は高齢者対応ノウハウを積んでいきたいと考えているので、高齢者対応関連のテーマのサポートやセミナーを希望します。

札幌市　S・S 様 

●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。

初めての参加でしたが、太田垣先生の説明がとても分かりやすかったです。

原状回復について、滞納事例について印象に残りました。

札幌市　Y・M 様 

●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。

今回のセミナーは目からウロコで大変為になりました。すぐに実践出来る内容で素晴らしかったです！！

札幌市　W・Y 様 

●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。

太田垣先生の賃貸経営に対するトラブル対処法は具体的で解り易く大変勉強になりました。

大変的を得た人選だと思い、感謝します。

Y・H 様