第53回北海道大家塾は、東京調布大家の会 代表 海野真也さんが登壇いたしました。
海野さんは、かつて日本で一番融資審査が厳しいと言われた静岡銀行（静銀＝渋銀）にあって、アパートローン担当審査役から「当行の中でも5本の指に入るほど厳しい融資担当者」と言われた人物です。
その現場叩き上げの融資担当だった海野さんより、アパートローン融資の基礎から稟議書大公開まで幅広く、銀行での融資審査実務や銀行員の「頭の中身」まで、余すことなく分かりやすく、ガッツリ約3時間もの長時間に渡りお話されました。
講師紹介
海野 真也（Unno Shinya）
静岡県静岡市出身。
1998年 中央大学法学部法律学科卒業。
大手地方銀行に入行。
2005年 生保系運用会社へ入社。
2010年 1棟目を福岡市博多区に購入。
2010年 2棟目を東京都北区に購入。
2012年 3棟目を東京都日野市に購入。
2013年 4棟目を京都府山科区に購入。
2014年 セミリタイアを実現し、専業大家となる。
現在、4棟64室を所有。
【保有資格】
J-REC公認不動産コンサルタント
公益社団法人 日本証券アナリスト協会検定会員
国際公認投資アナリスト
【趣味】
大物投げ釣り（夜釣り）
【強み】
ファイナンス、税務、マクロ経済分析に関する知識、経験をフルに生かし、不動産賃貸経営について分かりやすく解説いたします。
東京調布大家の会 代表
元地銀融資担当者が語る！
『アパートローン融資の基礎知識と稟議書大公開』
【銀行員との付き合い方】
銀行員の思考様式の基本は「○○○」
- 銀行員は○○○○○であるがゆえに、○○と○○しても○○を語ることはない。
- ○○を語るということは、自分の○○や○○を○○○○○、相手に○○○○○○○を作るということだから。
- 銀行員の思考回路は常に「○○○○」。○○の○○に惑わされることはない。
- ○○○○○○○でありつつも、不動産に関する○○○○を○○○○すると評価される。
銀行員とは○○○○○○を保つことが○○○重要
- 銀行員と○○○○○を作りたいからといって、○○○○、○○○○○○○、○○○はＮＧ。
- 銀行員との理想的な付き合い方は、「○○○○○○」がベスト。
【銀行のアパートローン融資姿勢】
- ○○○○の厳格化
- ○○○○○の厳格化
- ○○○○○○と○○○な○○性
- ○○○○○○から○○○○○○へのシフト
【アパートローン融資の稟議書大公開 編】
塾長 原田の感想
いや～ 3時間ぶっ続けの融資セミナーは、「勉強した！」という感じでしたね。
しかも内容が非常に濃く、これを聞けた方は、「銀行の考え方」や「融資を出してもらうための資料作成」など、これから何十年も使える知識とノウハウを学べたはずです。
特に「アパート融資の稟議書補足資料」は他では聞けないような内容でしたね！
動画が公開されたらもう一度見ておきたい重要な回だったと思います！
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開催が決まったら優先的にご案内します。
開催記録
●日 時：2018年11月17日(土)
13:30-18:00
●受 付：13:00
●会 場：北農健保会館 3階 大会議室
札幌市中央区北4条西7丁目1-4
●定 員：80名
懇親会風景
懇親会には多くの方々に参加して頂きました！
たくさんの参加者の声を頂きました！！ありがとうございます。
沢山のアンケートから一部のみ掲載させて頂きました。
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
銀行員との付き合い方
担保評価・算定方法
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
自分の勉強不足 感じました。
もう少し数字に強くならないといけないと思いました。
札幌市 山本晃 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
アパートローンの場合、属性の比率の低さ
・稟議書の内容
・変動金利の本質
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
融資を引き出すための必要な資料
札幌市 古田裕規 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
とても現場レベルでの融資に関する学びができた
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
融資付に活用できそうな書類を作成、管理しようと思う
札幌市 三浦俊輔 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・担保評価の基礎知識（ワーク）
・抵当と根抵当
・キャッシュフローに注意（デットクロスに注意）
・融資に際しての注意点 銀行のスタンス等
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
本日のセミナー全てです。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
貴重なご講演ありがとうございました。
不動産経営において重要な融資について、
また、なかなか聞けない情報だったと思います。
今後の経営に活かしていきたいと思います。
札幌市 Ｓ・Ｙ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・物件をminimumに引き直したレントロールexcel!!
・固定資産及び担保状況表
・申込人信用調査
・稟議書
・海野氏の体験に基づく銀行員の思考と行動
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
次の融資取引を組み立てるベースになります。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
これから物件価格低下に向けて、いつでも融資折衡に当たれるよう
頭を鍛え直すことができました。
札幌市 Ｏ・Ｈ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
資本的支出の活用により減価償却費を増加させるという考え方は驚いた。
自分は借入金の圧縮を考えていたので、深くシュミレーションしてみたい。
また、金融機関側の内部事情を覗くことが出来大変おもしろかった。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
固定金利融資の借換を検討しているが、固定期間終了後に金利が
割高になるというお話があったので、さっそく確認したい。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
大家塾勉強会のおかげで世の中の賃貸不動産関係のテーマの理解が
周りの大家より早く、競争力の維持にとても役立っており、感謝しています。
続けていくことは大変だとお察ししますが、今後も期待しています。
札幌市 Ｓ・Ｓ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
担保評価の掛け目、乗数について。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
積算だしていましたが、状況よりかけめで計算して
シュミレーションしていきたいと思いました。
今後の物件さがしに活かしたいと思いました。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
資料等ごていねいに準備されていて、感心しました。
今後もどうぞよろしくお願い致します。
札幌市 Ｙ・Ａ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
銀行目線の融資条件が少しみえてきた。
預金に対して、そこまで重視していないのは意外な感じがした。
（すぐ自己資金の話になるので）
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
銀行取引を見直すきっかけになりました。
減価償却を計画的に行う重要性を再確認した。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
フルローンがとれる物件が少なくなっていることが、銀行員にとって
逆に負担というのは気づかなかった。
評価の出る物件を「作る」「発掘」できるような努力を続けていかないとと思った。
旭川市 Ｉ・Ｓ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
借り換えをすると借り換え先の銀行、借り換え前の銀行にも印象が悪いということ。
実際に銀行借り換えを行ったために印象的だった。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
稟議書について少し理解できましたので、今後融資を受ける場合には
参考にさせていただきます。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
東京からの参加でしたが、非常に勉強になりました。
12/8のセミナーも参加予定ですのでよろしくお願いいたします。
東京都 Ｕ・Ｍ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
銀行員目線での捉え方や融資にあたっての重要な項目が理解
出来た事が勉強になり印象に残りました。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
減価償却と元金の割合や融資実行、経営ノウハウが生かせると思いました。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
職業柄、融資は大変大事な要素となりますので、融資を通すポイントや
事業計画書は銀行員に言われたら持参する事や、コピーではなく原本を持参
する事など今後の行動に生かせる内容で大変満足度の高いセミナーでした。
本当に勉強になりました。ありがとうございました。
釧路市 Ｓ・Ｓ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
審査実務のリアルな話が印象的でした。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
ポイントを押さえた融資計画を検討していきたいと思います。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
毎回運営いただきありがとうございます。
前回に続き2回目の参加ですが、充実した内容なので大変助かります。
今後もよろしくお願いします。
札幌市 Ｈ・Ｈ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・案件の持ち込み方
・減価償却について
・準備する資料について
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・今後の収支計画の見直し
・融資案件の持ち込み手法
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
なかなか聞けないお話、ありがとうございました。
また面白い企画を期待しております。
Ｔ・Ｋ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
銀行の考え方、評価の方法、土地のこまかい査定方法
（あまり気にしたことがありませんでした）
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
銀行を見方にする為、評価の良いものを買い進めていきたいと思います。
減価償却が多い状態をつくる！
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
とても勉強になり参加して良かったです。
有難うございました！！
新潟市 Ｓ・Ｔ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
元銀行員の立場から、どうすれば的確な物件を選定、融資の申込、
進め方をしていけば良いかが実によくわかりました。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
今後の金融機関とのつきあい方、接し方
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
今回の研修はとても実になりました。
札幌市 Ｋ・Ｔ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
属性はあまり関係ないという話は、たいへん驚きでした。
また、利回りで評価するのではなく、担保価値で評価するという
話もなるほどと思いました。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
今後の新築物件の融資を考える上で、とても参考になりました。
旭川市 Ｕ・Ｏ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
審査の流れ、内容に加え銀行員の考え方がよくわかった。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
固定資産及び担保状況表を作って自己分析をしたい。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
大変おもしろく役に立った。できれば長時間のセミナーは途中で
質問タイムを設けてもらえるとよいと思う。
札幌市 Ｔ・Ｔ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
担保評価のワークで、投資判断の基礎が理解出来ました。
キャッシュフローの元金＞減価償却 も勉強になります。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
今後挑戦したいと考えていたので、物件の選定に活かします。
運用（融資のポイント）のイメージもつきました。
札幌市 Ｓ・Ｒ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
金融の裏話を知り、ローンの申し込みする時に有利にすすめる事が
特に印象に残りました。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
ＡＰローンの仕組が理解する事ができました。
ので、今後アパートを買っていきたいと思います。
札幌市 Ｋ・Ｋ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
銀行さんが特に気にする話について（計画等）
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
デットクロス、大規模修繕（計画）、資金繰りについて
計画的に実行していきたいと思いました。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
もの凄くタメになるお話でした。本当にありがとうございました。
釧路市 Ｈ・Ｋ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・担保評価計算
・根抵当権の金融機関の思惑
・大規模修繕による減価償却確保
・一物件一法人リスク
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
減価償却確保によるＣＦ
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
性格の悪そうな？トークが非常に面白かったです。
ニヤニヤしながら聞き入っていました。
帯広市 Ｙ・Ｔ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・銀行員の考え方
・減価償却の増加の件
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
返済元金＞減価償却 → 減価償却＞元金
の考え方が分かりました。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
もっと身近な北海道大家さんの話が聞きたいです。
例）札幌の大家さん、旭川の大家さん 等
旭川市 Ｋ・Ｔ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
稟議書の補足説明書
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
買い替えや建て替えに向けて金融機関とのおつきあいを考える
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
久しぶりの参加させていただきありがとうございました。
札幌市 Ｍ・Ｔ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
３つの質問の他、銀行員との対応、物件の見定めにおいて
とても参考になりました。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
物件の選定、銀行対応に生かせるとおもいます。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
今回とても勉強になるセミナーをありがとうございました。
札幌市 Ｓ・Ｔ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
稟議書の内容、補足説明書の内容
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
別件を増やす為に次回の融資からいかせると思いました。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
実際の銀行員の考え方、融資の基準が学べて良かったと思います。
札幌市 Ｏ・Ｈ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
銀行、銀行員さんの考え方や処理の仕方が勉強になりました。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
銀行員さんと上手にお付き合いする。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
すばらしい内容でした。
釧路市 Ｈ・Ａ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
とにかく熱い海野さんのお話は、とにかく聞きごたえがありました。
銀行員に対するイメージも変わりました。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
物件購入前に積算評価を算出して、数字に落として判断材料にしたい。
融資申込時には必ず不動産会社従業員と同行！
札幌市 Ｋ・Ｙ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
アパートローン審査の内容
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
次期物件購入時
札幌市 Ｔ・Ｔ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
稟議書手続きの内部事情や最近の同行の話は興味深かったです。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
物件購入時の融資の通りやすい条件等について
札幌市 Ｎ・Ｓ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
融資行の選定の仕方は目からうろこでした。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
これから大家になろうと勉強中です。
本日は非常に勉強になりました。
モチベートも高く上がりました。本日はありがとうございました！！
札幌市 Ａ・Ｎ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
銀行選び、支店選び
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
規模拡大の参考になりました。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
席がせまいのが少し気になります。
札幌市 Ｏ・Ｔ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
銀行員の考え方が少しわかった。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
融資を受ける参考としたい。
中川郡 Ｉ・Ｓ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
銀行融資の考え方、稟議内容が興味深かった。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
物件購入前に積算計算をしようと思った。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
非常に勉強になりました。ありがとうございました。
札幌市 Ｎ・Ｎ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
ふだん聞けない稟議書について
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
資金繰りについての考え方
苫小牧市 Ｈ・Ｋ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
銀行員の思考の一端が見れた事
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
担保評価と評価余力の考え方を元に物件購入に生かせる
札幌市 Ｓ・Ｔ 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
担保評価、購入可否判断ワークなど、具体的で実践的
全てが勉強になりました。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
全て
江別市 Ｓ・Ｔ 様