講師の渡邊浩滋さん・渡辺よしゆきさんが懇親会会場でインタビューに答えてくださいました。
ぜひご覧ください！！ → → →
第84回北海道大家塾は、1月27日（土）に札幌駅最寄りの北海道建設会館に会場を設け、会場セミナーに72名、You Tube ライブ（限定公開）同時配信によるWEBセミナーには67名の計139名が参加の中で開催されました。
第一部では『インボイス開始でどうなった？電子帳簿保存法が始まる？大家さん専門税理士が語る！《速報》令和６年税制改正で不動産オーナーがやるべき対策』と題して、大家さん専門Knees bee税理士法人 代表税理士・司法書士の渡邊 浩滋氏にご登壇いただき、インボイス制度・電子帳簿保存法など賃貸経営にも大きな影響を及ぼす税制改正のポイントや、不動産オーナーがやるべき対策について詳しく解説していただきました。
第二部では、『赤鬼荘事件とは一体何だったのか？新・解釈赤鬼荘事件』というテーマで、株式会社みまもルーム代表取締役 渡辺 よしゆき 氏にご登壇いただき、13年前に初めて購入した伝説の「赤鬼荘」の詳細や、低利回りエリアでも１０～２０％以上の利回りを叩き出す具体的なアイデアなどについてお話いただきました。
サポートパートナーの企業紹介では、新しく北海道大家塾 サポートパートナーに加入いただいたくにや司法書士法人さんにご挨拶をしていただき、
・クレジットカードの株式会社クレディセゾンさん
・宅配ボックスのパイオニア 株式会社フルタイムシステムさん
・ガスと電気の北海道ガス株式会社さん
の3社にもPRしていただきました。
また会場後方サポートパートナーブースにて、参加者様からの質問や問合せにお答えいただきました。
【第一部】講師紹介
渡邊 浩滋 氏（Watabane Koji）
大家さん専門Knees bee税理士法人代表税理士・司法書士。健美家コラムニスト。
○Knees bee税理士法人
インボイス開始でどうなった？電子帳簿保存法が始まる？
大家さん専門税理士が語る！《速報》令和６年税制改正で不動産オーナーがやるべき対策
ご両親のずさんな管理により、固定資産税が払えないほど傾いたアパート経営を引き継いだ税理士・司法書士兼アパートオーナーの渡邊 浩滋さんは、財務改善を行って危機的状況から脱出しました。
この経験から、大家さんは儲かる商売ではなく、同じようにお金に困っている人がたくさんいるのでは…ということに気が付き大家さん専門税理士ネットワークKnees bee（ニーズビー）を設立しました。
大家さん専門税理士とは大家さんの将来のお金の不安を取り除くことが使命で、事業計画を作成し、長期的な視点で数字で明確化したものを分析しながら改善すること。書籍も14冊出版されています。
渡邊さんがアパート経営で実践したことは
- 空室を埋めるためのリフォームで収入を上げる
- 無駄な支出を減らす
- 法人経営などお金が出ていかない税金対策
引き継いだ物件は外観のみリフォーム。
常時10室以上が空室でしたが、3点ユニットの間取りでも内装を変更せずに満室になったことから、見た目・外観がものすごく重要。ネットで探す人が多いのでとにかく見栄えが大事とアドバイスしてくださいました。
【賃貸経営はマネジメント（管理）業】
①建物の管理
②入居者の管理
③お金の管理
賃貸経営は右肩下がりのビジネスモデルで、収入も経費も変わらないのに手残りだけがどんどん少なくなる。事業計画を作成し、借り入れが終わるまでにしっかり戦略を立てることが大切。
【令和6年から開始される法律・制度】
・定額減税の実施
・倒産防止共済（セーフティ共済）の節税制限
・交際費の経費制限の暖和
・国民健康保険税の上限の増額
【大家さんに影響のある法改正スケジュール】
令和5年10月
インボイス制度
令和6年1月
電子帳簿保存法の実質開始・生前贈与の7年加算・相続時精算課税制の110万円控除・マンションの相続税評価の見直し
令和6年4月
相続登記業務化
令和6年6月
改正財産債務調書の提出期限
Knees bee税理士法人では、AIを活用しシステムによる事業計画を作成。
部屋ごと・物件ごとに入力し、細かい分析を行った後に改善策のレポートを出せる仕組みで、課題が発見できれば解決策を出すのは難くない。
先を見据えて逆算して今からどのような対策をしていくか戦略を練ることが大事！！と語る渡邊さん。
税制法改正で最低限やるべきこと、これだけ守ってくださいという要点をわかりやすく説明してくださり、参加者の皆さんからはとても参考になったという声が多く聞かれました。
塾長 原田の感想
税制改正や賃貸業にとっての大切な税務のポイントをお話いただきました。
渡邊先生が一番重要視している、「決算は過去のこと、未来に向けての事業計画が大切である」という言葉は本当に重要なことだと思いました。
大家さん専門税理士とは
「大家さんの将来のお金の不安を取り除くことが使命で、そのために事業計画を作成する」
と言い切る税理士さんは、なかなかいないのでは無いでしょうか？
また、「交際費を使いすぎると税務調査になりやすい。賃貸経営の場合なら年間100万円未満に抑えた方がいい 」とか、「財産債務調書の対象者拡大で10億以上の財産で所得要件なし」は重要なポイントでした。
法人化して法人で10億持っている人も本当は株価評価する必要があり、その結果該当する可能性があるようです…。
また2年後に来ていただくことをお願いしました!
【第二部】講師紹介
渡辺 よしゆき 氏（WatanabeYoshiyuki ）
株式会社みまもルーム代表取締役
○株式会社みまもルーム
○空室率75％のボロいアパートを満室にしたブログ！
◯投資物件・収益物件専門サイト『健美家』コラム
1stシーズン http://www.kenbiya.com/column/yoshiyuki
2ndシーズン https://www.kenbiya.com/ar/cl/jikenbo/
赤鬼荘事件とは一体何だったのか？新・解釈赤鬼荘事件
株式会社みまもルーム 代表取締役 渡辺よしゆきさんは、2010年埼玉県にある空室率75％のおんぼろアパート「赤鬼荘」を購入しました。
そこで次々と起こる問題を解決しながら、日々ブログを投稿。
投資家系ブロガーの注目を集め、メディアの目に触れたことから2013年に「新米大家 VS おんぼろアパート赤鬼荘 満室までの涙の240日」を書籍化しました。
2014年に大家業と並行して管理会社 株式会社みまもルームを設立。
現在は東京・埼玉・千葉・神奈川・静岡の物件管理を行っています。
「赤鬼荘」については全国で約50箇所、延べ2000人程の大家さんの前で話をしているので、
今回の北海道大家塾では、素人だった37歳の渡辺さんが購入した「赤鬼荘事件」を振り返り、50歳になった現在のマインドなら当時の状況になった場合、どんなことができるのかの解釈を加えた「新・解釈 赤鬼荘事件」としてお話いただきました。
2010年、37歳のときに渡辺さんが自宅から2時間半かけて内見をしたのは、ご本人曰く
趣味の悪い小豆色
廊下に洗濯機置場
駐車場なし
ベランダはおろか物干し金物もナシ
空室率75％
の埼玉県にあるアパート。
内見予約をしていたのに空気の入替さえされておらず、25年間一度も修繕されていないひどい状況に、1部屋のみ見学をしてすぐに帰宅したそうですが
・魅力的な利回りと、HONDAの工場が至近距離で新設されるため、見込み客として独占できるのでは？という考えが頭から離れず、2回目の内見をし購入することを決めました。
【新・解釈1】今だったら果たして買うのか？→買わない
当時30代である程度リスクも背負えた
知らないことが多かったので「買えちゃった」
・購入から7日目に床下一面の浸水が発覚！瑕疵を巡る790日裁判の結果は、和解金30万円での屈辱の和解…
【新・解釈2】瑕疵の本人訴訟って辛い？→本人訴訟は本当に大変。辛い。もうやりません。
・購入から40日目 死亡事故発生！！
【新・解釈3】死亡事故発生！今ならどうする？→普通に怖いけどストレスは少なくなった
豊富になった「見守りサービス」により事故を防げる可能性の選択肢が増えた
・ 土砂災害警戒区域指定検査のお知らせが届く。検査が入ったが選定されずに済んだ。
【新・解釈4】土砂災害警戒区域の物件って扱い辛くない？→扱いづらい。
余程のことがない限り私は見送ります。
空室とは単なる「売れ残り商品」ニーズが無い、もしくは料金に見合うだけの価値が無い。
ステージング やウェルカムバスケットなど、知ってはいてもやっている人は少ない。
誰もやっていないことをやり、印象のふるいに残りたい。
と、渡辺さんが行ってきたエントランス・外構部のドレスアップやオリジナルの看板作成、色々なコンセプトのリフォーム事例のを紹介してくださいました。
「固定ハードの工夫と運営の手間ひまで物件の利回りは伸ばしやすくなり、東京でもハイリターンにすることは可能」と言い切る渡辺さんが、満室大家の最も大切なことと強調したのは
折れない心を保つこと！更に大家さん自身のソフト（頭の中身）を柔軟にし、常に経営者感覚で賃貸経営を行って行くこと。
諦めず、好きな事を続ける事。必ず結果は着いてくる！
予期せぬトラブルを次々と乗り越えて、大家さんとして成長し続けている渡辺さんから 、満室経営にするためのヒントをたくさん聞くことができました。
軽快なトークに引き込まれ、あっという間の100分間。充実したセミナーとなりました！！
塾長 原田の感想
よしゆきさんが初心者だった頃に出会った「赤鬼荘」と呼ばれる物件のトラブルと、現在の賃貸経営についてお話していただきました。
年収300万円未満だったよしゆきさんが当時出来たことは、今の自分なら買わない（笑）と言っていた利回りの高い物件を買って、頑張ることでした。
21時に仕事が終わってから車で1時間以上かけて物件に通いリフォームし、夜中に帰ってくる生活を続けてなんとか復活させた姿は、多くの不動産初心者の励みになりました。
あれだけの事をやれたよしゆきさんは、きっともう怖いものが無いのではないでしょうか？
低い位置から人生を変えるには、そのくらいやり切る事が必要だと感じました。
また満室にするための行動でお話していた内容は、本当にそうだと思いました。
・ステージング
・ウエルカムバスケット
・自分が写真をとって渡す
・物件看板に工夫
商売の原則ですね。
よしゆきさんにも再来年のオファーをさせていただきました！
北海道大家塾にご参加したい方は、
「北海道大家塾通信」に登録して下さい。
開催が決まり次第優先的にご案内します。
開催記録
●日 時：2024年1月27(土) 14:00-18:30
●参加人数： 139名（会場参加：72名、WEB参加：67名）
会員限定懇親会の様子（会場 ホテルポールスター札幌）
たくさんの参加者の声を頂きました！！ありがとうございます。
☆たくさんのアンケートから一部のみ掲載させて頂きました☆
●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。
渡邊さんの講義では、大変税務の勉強になりました。
渡辺よしゆきさんの講義では、大家業を応援してもらえました。ありがとうございました。
お二人共わかり易い説明に感謝します。
札幌市 辻本 克子 様
●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。
魅力的な講師を呼んでいただき、学びの機会をいただいていつもありがとうございます。
札幌市 小山 力大 様
●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。
毎回参加するたびに思うのですが、セミナー内容が濃く、会費以上の価値のあるお話を拝聴できるのが嬉しいです！
札幌市 W・I 様
●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。
渡辺よしゆきさんの最初のストーリーで、色々なご経験から解決策を考え、一つ一つの問題に立ち向かっていく心の強さに感銘を受けました。
札幌市 K・K 様
●今回の北海道大家塾へのご感想をお聞かせください。
大変タイムリーな内容で大満足です
札幌市 A・Y 様
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