2017年最後の北海道大家塾の講師を務めていただくのは、私も受講させていただいている『志田塾』の塾長であり、プロの不動産会社やマンションデベロッパーのコンサルティングや市場調査を業として行う、有限会社インフォメーションシステム・キャビン代表の志田真郷先生です。
志田先生はTVや新聞で幾つも登場されております。
詳細なデータに裏打ちされた、プロが唸る不動産マーケティングを展開。
特に分譲マンション等のデベロッパーが土地を購入する際に、人口動態データなどから必要な間取りや価格帯、チラシなどの配布エリア迄わかってしまうので、常に依頼が絶えず、札幌市の全分譲マンションの過半数に関わっていると言われています。
今回お話いただいたテーマ『不動産マーケティングの専門家「志田塾」塾長が語る～ マクロからミクロへ 実需から投資へ エリア分析、人口分析、データから紐解く 「札幌賃貸マンションマーケティング」』は賃貸住宅オーナー向けに特化して頂きました。
今回の大家塾も大盛況で、定員を超える95名の参加者でした。
講師紹介
志田真郷 氏（しだまさと 氏）
1951年北海道留寿都生まれ。学校教員の家庭に生まれ、主に空知地区の
学校を転々。高校は滝川高校入学、砂川南高校卒業。
北海道大学経済学部卒業後、雑誌編集者、住宅業界紙記者を務める。
1981年から北海道宅地建物取引業協会（宅建協会）勤務。事務局長。
在職中、レインズシステムの開発、全宅連教育システム開発等に従事。
1994年有限会社インフォメーションシステム・キャビン代表取締役に就任。
通算、業界新聞2年、宅建協会13年半、現職23年、合計38年 住宅・不動産業界。
2013年6月不動産マーケティング「志田塾」を開講し現在に至る。
「有限会社インフォメーションシステム・キャビン」 社
不動産取引成立基盤を、建築確認、着工データ、人口世帯数値、物件分布、地勢的条件、地区史的背景、な
どを蓄積し体系化したエリア情報をもとに、最新の経済環境要因、法的整備等、各種の条件を複合分析し、最適な活用方針、広告表現の方向をご提案しています。
「志田塾」
2013年4月の異次元金融緩和政策によって「不動産を巡るマクロ環境」が一変すると判断し、2013年6月に開講。そして2017年9月の第18回塾まで、3ヶ月おきに環境与件分析とマーケット変化予測を示し、対応策を提示し続ける。そして2016年の前半まで、ほぼ完璧に不動産価格は予想通りに上がり続けた。
とりわけ得意とするマンション分野ではインフレ予測を20年分先取りするという「資産投資」の活発化根拠を指摘、150％値上がり説を提示して、上がり相場を分析・解説してきました（不動産価格指数と一致）。しかし、2015年夏以降、建物価格上昇に「地価上昇」が加わり、バブル化の懸念が見えてきました。これは2013年から指摘していたように、建設費の上昇がいずれ地価上昇に及ぶ可能性があると説明してきた通りの展開。このため、それが明らかになった2016年から約1年、新規の塾生募集を停止し、既存の塾生（約70名）による定期塾を続け、傾向分析と対策を深めてきた。5月に新規入塾生の募集を解禁したところ30数名の応募があり、その後も入門塾への問い合わせが殺到。
有限会社インフォメーションシステム・キャビン 代表取締役
『札幌賃貸マンション マーケティング』
不動産マーケティング志田塾で実践している
不動産マーケティングの考え方
住宅マーケティング、変化・変価の時代の３フェイズと対応方向
１．時の分析
- 年２５万人超の人口減
- 消滅都市
- 空き家問題
- etc...
２．「地」のデザイン
- マクロ政策の効果は地域においてまだらに起きる。
- 増加エリアと減少エリア
- コンパクトシティ
- etc...
３．「図」の力
- コンバージョンとリノベーション
- エリア変化を踏まえた新しい建物価値創造
- 建物のエリア価値変化による不適用原因の分析
- etc...
調整がうまくゆくのかどうか
-
○○○の長期継続、緩和中毒に対する批判が高まり、○○○○の見直しが
始まっている。 -
○○○○政策から○○○政策へ、○○○○から○○○○○へ、
○○○から「○○」に向かおうという○・○の流れ。 -
○○継続・○○○○継続、○○○○○○の副作用としての○○○○があり、
対策としての○○○○○○の開始がある。 - etc...
だからこそ、流されないために
本質をつかめる力をつけよう。
- 現在の○○および○○○○○の○○・○○の特徴を理解しよう。
- ○○○○が増加、さらに○○が○○○加減、○○増加の気配で○○が○○○○にあり、バブル気分が高まっている。
- ○○○○以外でも○○○○○が上がり始めると調整が難しくなる。
- さらに○○(○○○○○○)により、○○○○○マーケットが変わっていく。
- 不動産の○○○に変化が現れ、○○○と○○○○○○のバランスが崩れると、○○○○○が現れ、さらにそれに対する調整が働く。
- etc...
これから起きる住宅問題
-
高齢世帯の住宅放棄、戸建て持ち家空家の増加
→持ち家の○○化、○○○○化の進行 -
マンションの空室増加
→○○・○○の○○化 -
事業所ビルの空室増加
→ビルの○○化、○○○○化、○○化 - etc...
不動産のサバイバル戦略
- ○○の○○不動産が生き残る時代。
- 「○○」「○○」不動産が生き残るのではなく、○○に対応した「○○に○○○○」不動産が生き残っていく。
- ○○に必要な不動産とは何かを理解すること。
- ○○○を具体的に○○、○○することが何よりも大切に。
塾長 原田の感想
志田先生 ご多忙のなか北海道大家塾でお話いただきありがとうございました！
先生のお話ということで、過去最多のご参加をいただきました。
賃貸マーケティングの考え方・その重要性も再認識させていただきました。
様々なデータから導き出されるエリアの予測と分析のお話も皆さん大変興味を持っていただけました。
金融機関にも、賃貸事業を開始するエリアの人口動態などの具体的な数字を示すことによって、事業化の理由も明確になりますし、融資の根拠として出す補助資料として使わない手は無いと非常に感じました。
記入いただいたアンケートもとても好評で、非常に満足度が高いセミナーで本当に良かったです！
会場の都合上、キャンセル待ちの方を20名程お受けすることが出来ませんでした。
申し訳ありませんでした！
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開催が決まったら優先的にご案内します。
開催記録
日時 2017年11月11日（土） 受付13：00
１3：30-１7：0０
○会 場：北海道建設会館 9F 大会議室
札幌市中央区北4条西3丁目1番地
○定 員：60名 → 80名
懇親会風景
懇親会には多くの方々に参加して頂きました！
たくさんの参加者の声を頂きました！！ありがとうございます。
沢山のアンケートから一部のみ掲載させて頂きました。
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・経済とお金の流れが非常に解り易かった。
・オーナーの役割の個人ブランドまで考える、データーに基づいた分析が圧巻です。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・変化には早く気付いて対策をする。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
・志田先生の話をもう少し聞きたいので、志田塾に入ってみたい。
札幌市 古田裕規 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・金融政策と税の影響で賃貸住宅の着工数が変わる事。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・マーケティングを意識して物件購入をしていきたいと思いました。
・賃貸住宅が街にどう良い影響を与えることが出来るのか、考えていきたいです。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
・いつもとてもためになる勉強会をありがとうございます。
札幌市 小山力大 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・厚別区における街の動向
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・『厚別区の課題を知る』そのことによって表面的な賃貸経営ではなく
“地域経営者”という感覚をもち、運営していきたいと思いました。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
・自分とは違う視点からのロジカルな話を聞き、色々と考えるキッカケとなりました。
・今後もよろしくお願い致します。
札幌市 山本康慈 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・厚別区、清田区、南区の事例で論理的に街の様子を説明できることに衝撃を受けた。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・自分の物件エリアを現状・見通しを是非知りたい。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
・志田先生のお話は札幌の事例を交えて聞かせて頂き、時間が経つのを忘れてしまう程おもしろかった。
いつもながら、時流をとらえたテーマで勉強させて頂き、とても感謝してます。
札幌市 S・S 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・マンション経営の他に株など様々な資産運用をしているので、理路整然とした幅の広いお話は大変勉強になりました。
・データ分析からのロジックには尊敬いたします。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・今後は競合相手も増えてくると思います。
20年後・30年後を考えながらマンション経営の方は手堅くやりたいと思います。
・利便性を高めていく必要を強く感じました。
・地域・賃借人の人生の事も忘れずに経営・運営していきたいと思います。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
・2回目の参加でしたが、大変勉強になりました。
こういう勉強会があることは本当にありがたいです。
地銀・信金・管理会社などの勉強会はレベルが低くてあまり...
札幌市 S・M 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・オーナーとしてマークライングの見方・エリア分析をして、オーナーとしての経営戦略をしっかり持つこと。
・地域とのかかわり合いも考慮した理念をしっかりと持つことの重要性を強く感じました。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・特にこの札幌でのエリア分析の方法
・市場・経済動向の見極め方
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
・オーナー大家は何よりも自らの哲学・戦略・行動力が大事だと思いますので、
今回のように啓発を強めて頂く研修会をこれからもどんどんやって頂きたい。
札幌市 K・T 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・志田塾に参加しています。改めて基本に立ち返る事が出来ました。
不動産に限らず、経済の流れを確認できて良かった。
・各政策や経済に影響を受ける不動産の大きな流れを学べるので経営に生かせる。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・借家としての地域のマーケティングとして、周辺の物件施設・入る見込みの借り手・物件のポジションを確認したいと考えています。
札幌市 S・T 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・不動産マーケティングを読み解く重要性が今回のセミナーで認識しました。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・現在のアパート立地の過去の人口と世帯増減の確認、中長期の見通しの確認を改めて把握したいと思います。
札幌市 K・K 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・退職者の行き先（敵）や自社物件のマーケットポジションを知ることの重要性。
・賃貸オーナーの役割
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・居住市町村単位の傾向はある程度気にしていましたが、これからはより狭い範囲でのエリアマーケティングに目を向けていこうと思います。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
・マクロ的な視点でのお話と具体的な地域特性・データは参考になりました。
他ではなかなか聞くことが出来ない内容だと思います。
ありがとうございました。
千歳市 N・I 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・エリア分析・統計・これからの予測など、今まで考えたことがなかったデータが多く、しかし極めて大事だと思いました。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・たとえ満室だとしても、入居者の勤務先や家族構成など調べておくこと・予測することが大事。
いざ空室になってからあわてるのではなく、事前に対策することが大切であると思いました。
札幌市 K・Y 様