第51回 北海道大家塾『デキる大家になる為の不動産経営の投資分析講座』 『大家さんの賢い行政書士活用法』

第51回北海道大家塾は、「静岡アパマンの寺子屋」主宰の松永直樹さん、J-REC北海道支部道央SGの行政書士 北野圭二さんが登壇いたしました。

第一部では、松永直樹さんが【デキる大家になる為の不動産経営の投資分析講座 】をテーマに、お話しされました。

前半は、投資分析の基本である、不動産投資の計算式：キャッシュフローツリーや、不動産投資で押えておきたい4つの指標についてご説明頂きました。

さらに、実際の売却物件を題材にして投資可否の判断を参加者にしていただき、投資係数分析のプロである松永さんに詳しく解説していただきます。

また後半は、実際にご自分の物件が火災になり、それを解体し戸建賃貸を建てた経験談と実際の投資分析についてもお話ししていただきました。

第二部では、北野圭二さんが【大家さんの賢い行政書士活用法】をテーマに、お話されました。

行政書士の業務の紹介からはじまり、大家さんが直面する家賃滞納や立ち退きなどの問題に、行政書士をどう活用できるのか、内容証明郵便の利用法、料金体系なども含めてお話されました。

 ⇨当時の告知ページはこちらです。

第一部『デキる大家になる為の不動産経営の投資分析講座 』

【不動産投資の計算式】

【投資分析で知っておきたい４つの指標】

効率性の検証

・総収益率： 『FCR』

・自己資金配当率：『CCR』

安全性の検証

・借入償還余裕率：『DCR』

・損益分岐入居率： 『BER』

【私はどのように戸建賃貸を企画したのか？】　

平成２７年２月１２日未明に、緊急の電話がかかってきました。

電話の内容は、“〇〇町で火事が起きている！”というものでした。

火災は全体で、全焼だけで９戸にのぼる大火災でした。

取壊しをしてみたら、意外と面積が広くて驚きました。

建物が無くなって固定資産税の軽減措置が無くなると非常に大きな負担となります。

ということで、キチンと計画をしないとイケナイ事になりました。

今回の計画をするうえで考えた項目

・堅固な建物（ＲＣ等）を建設してあまり長い事業にしたくない

→木造で競争力のある間取り・建物にする

→借入期間を短くしても事業が成立する

→売却で出口をとる場合もありえる

以上のことを勘案して戸建賃貸で計画を進めることにしました。

データも研究してみました

塾長　原田の感想

ご来場の皆様ありがとうございます。

今回は静岡アパマンの寺子屋　主宰の松永さんに来ていただきました。

今回のテーマは「投資分析」

一見とっつきにくそうな内容ですが、非常に重要な知識なのは言うまでもありません。

物件を購入するにしても、「ものさし」がなくては、その物件を購入してもいいのか？

持ち続けてもいいのか？判断が付きませんよね。

この「ものさし」が今回松永さんがお話した、

効率性の検証のための

・総収益率： 『FCR』

・自己資金配当率：『CCR』

安全性の検証

・借入償還余裕率：『DCR』

・損益分岐入居率： 『BER』

です。

こう言った基本を抑えることがとても重要です。

もう一度見ておさらいしたい方は、北海道大家塾有料会員さんが見れる

北海道大家塾アーカイブにて復習をしてくださいね！

第二部『大家さんの賢い行政書士活用法』

【行政書士の仕事は】

※取り扱う業務の数のあまりの多さと範囲の広さ

　⇒何をやる職種なのかわかりづらい！
　　一説には扱う書類の数は１万種類以上とも！?

実は、大きくは3つしかありません。

行政書士にも専門分野があります。

近年は「対役所」の業務から周辺業務へ広がりを見せています。

例えば… 

 〇「入管」に代表される「国際関係業務」（在留手続　申請取次制度）

 〇ADR（裁判外紛争処理手続）制度（あっせん、調停、仲裁）

 〇高齢化社会への対応として成年後見制度の分野

 〇法律職として不動産関連に強い行政書士

 ご依頼が多いお仕事

1. 金銭消費貸借契約書
2. 不動産賃貸借契約書の焼き直し（代替わり）
3. 滞納家賃支払い念書と公正証書（支払い・賃貸借）化
4. 請負契約（業者同士）
5. 離婚協議書
6. 遺産分割協議書
7. 成年後見

大家さんの賢い行政書士活用の例

【家賃滞納問題サポート業務】

悪質な家賃滞納者への対応

（初期段階からすぐに行政書士を活用すると非常に効果的です。）

【立ち退き交渉業務】

行政書士を挟むことは直接利害関係者が交渉するよりも、ワンクションになります。

行政書士を使うメリット

・窓口の一本化ができる

・士業による交渉ができる

・退去費用の適正金額の算定ができる

内容証明郵便の効果

①証拠力を得る

②心理的プレッシャーをかけられる

③確定日付を得る

塾長　原田の感想

北野行政書士に今回登壇していただいたのは、

士業の先生を上手く使うことをしっておくと 

今後の様々な賃貸経営上のトラブル解決に役立つからです。

一番身近な法律職として行政書士さんは大変便利な存在です。

私も何かあれば北野先生に電話してご相談させていただいています。

「へ～～こんな事もお手伝いしていただけるんだ！」と多くの方に言って頂き

お役に立てて大変良かったです！

お気軽にご相談してくださいね

開催情報が欲しい方は「北海道大家塾通信」にご登録ください

●日　時：２０１８年7月２8日(土)　

　　　　　１３:3０-１７:4０

●受　付：１３:００

●会　場：すみれホテル ３階

　　　　　札幌市中央区北1条西2丁目

●定　員：80名

懇親会には多くの方々に参加して頂きました！

沢山のアンケートから一部のみ掲載させて頂きました。

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

・松永さんのお話では、少し計算が難しかったですが、

　物件を買うために計画をすることがとても大切なんだと思いました。

・北野さんのお話では、少しの言いまわしで状況が変わる事にびっくりしました。

　（契約書の明確な記載）

・お二方とも具体的なお話をふまえながらお話をして下さり、分かりやすかったです。

札幌市　澤田遥 様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

松永さんのシュミレーションの仕方は分かりやすくて良いです。

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

物件購入時のシュミレーションに松永さんのやり方を使用してみます。

札幌市　 下山綾 様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

行政書士の仕事

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

キャッシュフローツリー

札幌市　吉田哲也 様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

投資分析は知らない指標も多く非常に勉強になり面白かった。

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

直ぐにエクセルで自分の分析をしたい。

札幌市　古田裕規 様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

①投資分析で知っておきたい4つの指標

②行政書士は職権で相手の住民票等の取得が可能

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

①物件価格（建築費用などの投資金額）、家賃などの設定金額、算定

②許可申請などの相談先として・・・。

●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。

・道央圏以外のセミナー参加は難しいので、道外など他地域の大家さんの話を聞く機会を

　ご提供いただける事は、大変有り難いです。

　（いろいろな業種との兼業大家さんの話も、それぞれ視点などが違っていて興味深いです）

千歳市　N.I 様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

・投資分析について非常に役立った。

・経数管理を明確化していくことで購入予定物件を客観的に分析できる。

・銀行から融資を受ける時の提出する事業計画書として活用したい。

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

・今後の事業拡大に生かしていきたい。

札幌市　K.T 様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

・貸地で火事があり、その後整理されて、戸建賃貸を展開された経緯。

　借地人とのやり取りや跡地の活用の考え方は、同じ地主として勉強になった。

・行政書士の業務範囲が思いの他広いことに驚いた。

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

・私も未活用の土地があり、出入口に古屋があり、困っている。

　火事になっては困るが、戸建賃貸のプランはやってみたい。

・家賃滞納の督促や、立ち退きの交渉で弁護士に依頼するのはハードルが高いので、

　北野さんに相談できるのはありがたい。

●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。

・大家塾参加をいつも楽しみにしています。

　いつも盛況で事務局の皆さんは大変だと思いますが、末永く続けて頂けることを願っています。

　（何かお手伝いすることがあれば言って下さいください！）

札幌市　S・S 様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

・キャッシュフローツリーです。

　今まで考えた事もない計算でした。これなら判断が楽にできそうです。

・行政書士の仕事が身近に感じる事ができました。

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

キャッシュフローツリー

札幌市　O・Y様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

投資分析

行政書士活用法

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

物件購入等の裏付けとなる数式なので、すぐに活用できる。

北見市　K・M 様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

「投資分析」と一口に言っても、たくさんのワードがあることにびっくりしました。

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

「法人を作るときは行政書士さんにお願いする」というくらいしかイメージがありませんでしたが、

色々相談できるという事を実感しました。

あと、物件購入のときに「分析」は今までしっかりしたことがなかったので、

できる様になればと思いました。

●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。

いつも勉強の場を設けていただき、ありがとうございます。

札幌市　K・Y 様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

松永さんの投資分析における「押えておきたい４つの指標」

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

応用して用いることで、様々な角度から分析し直すと、

新たな視点から選択肢を増やすことができそうだと思いました。

●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。

本日もとても参考になりました。次回も楽しみにしています。

札幌市　Y・Y 様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

投資分析の詳細なやり方

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

数字できちんと分析して、欲しい病から脱却しなければと思いました。

●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。

いつも興味深いテーマを取り上げて頂き、ありがとうございました。

札幌市　T・Y 様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

購入前のキャッシュフローは計算していますが、

キャッシュフローツリーのような投資分析はしていなかったです。

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

投資分析を行い、安全性を確認してから、購入しようと思います。

札幌市　F・Y様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

投資分析のお話が印象に残りました。

K%とFCR、CCRの比較は是非取り入れたいと考えました。

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

札幌で物件を購入しようと考えた場合、土地勘がある分、

投資分析がおろそかになりがちにならないよう気をつけたいと思いました。

札幌市　N・S様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

火事の後、短い事業にしたいので、木造・戸建を企画したところ。

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

投資分析と４つの指標

K・M様

●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。

初めて参加させていただきました。

私自身は利回りの計算等、難しさに頭を抱える用なお話だったのですが、

大家さんにとって大変有意義なセミナーだと感じました。

これからも勉強させていただきます！

M・K様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

マッシブサッポロさん　無人ホテル、旅館業法の改正についてのインパクト。

全く知りませんでした。

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

空室対策としてとてもおもしろいアイデアだと思いました。

札幌市　O・K様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

キャッシュフローツリーについて

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

物件購入の際、活用します。

F・H様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

松永様のお話のキャッシュフローツリーと、投資分析の際の４つの指標。

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

賃貸経営に関わってはおりませんが、売買案件の提案時の指標になります。

K・K様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

・静岡の戸建賃貸の相場が分かった。

・久々に数値化した不動産の話を聞けてよかった。

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

事故物件の土地の活用法

U・M様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

松永さんの戸建物件の家賃のシュミレーションを行いながらの物件の計画建ての話が印象に残りました。

札幌市　I・M様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

投資指標を使った計算を実際に行って、勉強になりました。

●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。

行政書士の依頼金額がわかってよかったです。

S・R様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

松永様の火事からの活用のお話が印象に残りました。

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

不動産投資の計算式を当てはめて、色々計算して知識をつけたいです。

札幌市　S・K様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

不動産投資の計算は今後の投資判断をする上で、非常に役立つと思いました。

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

次期購入物件から数字にあてはめていきます。

札幌市　S・T様

●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？

大家さんの行政書士の活用例

●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？

大家にとっての身近な法律相談がしやすい。

●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。

いつもすばらしい講義内容に満足してます。

札幌市　M・Y様