この動画について
第一部はCOSOJI株式会社 執行役員 ・エバンジェリスト宮川沙織氏に「管理会社はつらいよ!?」⼤家さん事件簿で学ぶ、愛され⼤家さんのススメ 〜現場のリアルとAIで変わるこれからの管理〜というテーマでご登壇いただき、「大家さん事件簿」形式で、管理会社の”現場のリアル”をご紹介いただきました。
これまで配布資料もダウンロードいただけましたが、2025年9月より参加者限定の特典としてご用意する形に変更となりました。ご了承いただけますと幸いです。


【第一部】講師紹介

「管理会社はつらいよ!?」⼤家さん事件簿で学ぶ、愛され⼤家さんのススメ
〜現場のリアルとAIで変わるこれからの管理〜
第一部は、不動産管理のあらゆる業務をワンストップでサポートする革新的なサービス「COSOJI(こそーじ)」社の執行役員でエバンジェリストの宮川 沙織(みやかわ さおり)氏にお越しいただき、「管理会社はつらいよ!?」⼤家さん事件簿で学ぶ、愛され⼤家さんのススメ 〜現場のリアルとAIで変わるこれからの管理〜というテーマでお話しいただきました。
ヤクルトレディから始まり、配達中にスカウトされた小さな不動産会社での管理業務をきっかけに地元に根付いた「人ありき」の管理会社でお手本になる先輩もいない中、ご自身の試行錯誤でノウハウを積み上げてきた宮川さん。
「仲介や売買でもなく、やっぱり管理が好き!もっと管理業界を良くしたい!」
という思いで、日々邁進されております。
管理会社にとってオーナーさんと入居者さんは同じぐらい大事なお客様であり、どちらにもご満足いただくためにはバランスが大事だとおっしゃり、過去にあったオーナーさんとのトラブル事例を「大家さん事件簿」として、思わず笑ってしまうエピソードと共にご紹介いただきながら、管理会社と大家さんが上手に付き合っていく方法を教えてくれました。
また、後半ではCOSOJIというサービスが今後AI技術を駆使して、今後どのように管理会社やオーナー様にとって使いやすく変化していくのかをご紹介いただきました。
【不動産管理会社の実情】
管理業界は離職率がすごく高い業界だそうです。
理由はやはり、固定給が低いのに激務だから。
管理は自分で「今日こそは、~の業務を何件終わらせよう!」と思ってスケジュールを組んでいても、入居者からの1本の電話ですぐに行かなければならなくなったり、突発的なクレーム対応で1時間電話で取られてしまうというようなことが日常茶飯事だそうです。
また、土日に退去の立会いだとか何かしらの業者との立会い、オーナーさんとの工事内容を決めるための立会いであったり…土日の休みが取りにくいのも特徴です。
更には、IT化が進んでおらずアナログな業務もいまだに多く、人の頭の中だけに頼ってしまえば大きなトラブルも回避できないというようなことが多いそうです。
不動産業界は、一般的に花形と言われるのは売買の部門です。
そこで売上が上がらないと、賃貸の仲介に異動となりますが、そこでも売上が上がらないという人が、管理部門に来ることが多いのですが、仕事の内容で見れば一番コミュニケーション能力と調整力が求められるのが管理部門ではないかと宮川さんは分析します。
【大家さんへのアドバイス】
管理会社を利用する大家さんには、ぜひ一度「管理委託契約書」を熟読していただくことをおすすめしています。「管理料5%だよね~」ぐらいは認識している大家さんがほとんどですが、具体的にどこまでの業務をやってくれる内容になっているのかも今一度見直していただくようにとアドバイスされていました。
中には、入居者間のトラブル(音問題など)には一切関与しませんという管理会社もあるそうです。
それ以外にも、契約期間や解約予告期間、売却する場合の管理縛りなどを確認しておいたほうが良いとのこと。何か物件での故障トラブルが起きた場合に、オーナーの承認を得ずに発注して良い金額の上限を決めておくことも大事だとしています。
特に、給湯器やエアコンなど故障してしまうと入居者さんの生活に大きく影響するものの場合はある程度のルールが最初から決まっている方が、トラブルの長期化を防ぐことができるとも。
【愛され大家さんのススメ】
・ルールを守る
→支払のタイミングや支払い方法(一括・分割)は守りましょう。
・常識を持つ
→深夜の電話や休日のメール返信を求めない。
・感謝の気持ち
→「ありがとう」の一言で救われるものです。
・現場への理解
→管理業務の複雑さや難しさを理解して、会社全体としての対応を待てる余裕を持つこと。
・コミュニケーション力
→自分の要望を整理して伝え、管理会社からの提案も柔軟に受け入れる。
これがあるだけで、現場との信頼関係は一気に深まります!!
【COSOJIのこれから!】
ビル管理、夜間清掃の業界では慢性的に人手不足の問題があり、属人的な管理から仕組み化へのシフトが課題だとおっしゃる宮川さん。
COSOJIでは、そこに入れば施設管理のことから、アパートの清掃・建物の管理など適切にできる、という仕組みを提供しようとしています。
現在はAIのエンジニアも多数採用し、様々な機能の開発を進めている段階だそうです。
管理会社にたくさんの報告書の中から特に緊急度の高いものをAIがすぐに判別してくれて、改善策までを提案してくれるという機能をリリースする予定だそうです。
オーナー様の立場からすると様々な問題を見つけてそれを改善する提案を迅速にほしいけれど、管理会社もなかなかそこまではできないというケースが多いですが、そこをCOSOJIのAIですぐに提案できる状態にするという目標を定めて現在その基礎を作っている段階であるとのこと。
また、図面をアップするだけで、どういう施設管理が必要なのか、今すぐ工事が必要なもの、そうでないものも含めて長期的に見て、提案書を作成してくれるという機能の実装も進めており、多くのオーナー様から期待の声が膨らんでいるようです。

塾長 原田の感想
宮川さんのセミナーは、私の予想を超えて非常に勉強になりました。
体当たりで管理会社を立ち上げ、多くの大家さんに応援されながら数々のトラブルや課題を解決してきた経験をシェアしていただきましたが、大家さんにとっても大変参考になったのではないでしょうか。
また「どこまでを管理会社に依頼するのか」という線引きについてもお話がありました。これは事業者同士としてとても重要な視点です。こうした知識は 不動産実務検定2級でも学べますので、「少し心当たりがある」「自信がない」という方は、ぜひ2級講座を受講してみると良いでしょう。
宮川さんは最後にCOSOJIの紹介をしていましたが、私もユーザーの一人です。こうしたツールを活用し、管理状況を改善していく取り組みは非常に有効です。お試しクーポンも出ていますので、まだ使ったことがない方はぜひご利用ください。
開催記録
●日 時:2025年9月27日(土) 13:30-18:00
●参加人数: 108名(会場参加:61名、WEB参加:47名)