初心者向けのお話とシュミレーションと収支改善

第69回北海道大家塾は、札幌駅最寄りの北農健保会館に会場を設け、コロナ感染拡大防止対策を行なった会場セミナーには50名、You Tube ライブ（限定公開）の同時配信によるWEBセミナーには60名参加の中で開催されました。

第一部では仙台大家の会 現地世話人の 菅原貴博氏にご登壇いただき、これから物件を買おうと思っている初心者の方向けに、融資のお話を絡めながら何から始めるべきか、物件取得には欠かせないシミュレーションの活用・物件取得後の収支改善についてもお話していただきました。

第二部では全保連株式会社 法人営業部齊藤 竜太氏に、保証会社を利用することによるメリットや大家さんが抱える賃貸経営の課題について解決のヒントを教えていただきました。

サポートパートナーの企業紹介は、新しいサポートパートナーの大西正啓司法書士事務所と株式会社朝日リビングさんをご紹介させていただきました。次に「人気NO1都市ガス物件なら北ガスにご相談ください。」の北海道ガス株式会社さん、「大家業専用の高還元率のアメックスプラチナカードがオススメ」の株式会社クレディセゾンさんに会場で紹介ＰＲをしていただきました。

今回は、宅配ボックス導入数国内トップクラスの株式会社フルタイムシステムさんにコロナ禍でニーズが高まっている宅配ボックスについてのミニセミナーをお願いしました。

サポートパートナーブースは新サポートパートナーの朝日リビングさんにお願いしました。

そして前回に引き続き、出入り口横にサポートパートナー企業のチラシを並べ、来場者が自由にチラシをお持ち帰り出来るようにしてみました。

 ⇨当時の告知ページはこちらです。

【第一部】

○ 仙台大家の会

http://sendai08kai.seesaa.net/ 

『初心者向けのお話とシミュレーションと収支改善

　　　　　　　　　　　　～大家になることが目的ではない！』

昨年9月にも北海道大家塾の講師としてご登壇いただいた菅原さん。

「前回、時間の都合でカットしたら『聞きたかった！』という感想をたくさん頂いた内容をお伝えします (笑)」と大きな反響のあったのが、今回のシミュレーションや収益改善についてのお話でした。

不動産投資に関する話と言えば、多くの人は手法から入ります。そして、大怪我するのが『とりあえずやってみたい』という考えで、始めてしまうことです。

北海道大家塾の理念でもお伝えしている通り、大家業は事業であり大家さんは経営者です。
経営を行なう以上で避けては通れない「数字」の大切さを、菅原さんはこんなひと言から語り始めました。

大家さんになる、不動産投資をすることは、あくまで「手段」です。その『目的』は何か？をまずは考えることです。次に、何年後にいくらまで収入増やしたいのか？という『目標』を明確にしないと、現実的ではない計画を立ててしまった上に、チグハグな手段を選んでしまうことになります。

 『仙台大家の会』は、菅原さん自身が東北6県にわたる大家さんのコミュニティとして2008年に立ち上げられました。入会金も年会費もなく、敷居の低い緩やかな大家さんのネットワークとして活動しているため、毎年30名ほどの大家さんが入られるそうです。

その後、2011年の震災直前には「将来、大家さんになりたい！」という大家さん予備軍の個別相談が増え続けたため、「大家さん予備軍の会も設立」。こうして、大家さん予備軍の相談役となった菅原さんは、ある時、「多くの人が似たようなことを相談してくるなあ」と感じられました。

ただ、その多くは

「ボロボロの物件でもDIYで修繕し、5年後にリタイヤしたい！」
「せっかくなら新築物件のオーナーになって、不動産管理会社に全てお任せしたい！」

など、現実味の無い話ばかり。

中には不動産投資ブームに煽られ、「返済比率6割で物件を購入した！」などドキッとする話もあったとか。

自分の見える情報だけを参考にしてしまい、勝手に頭の中でゴールを描いてしまう。
でも、「なぜお大家さんになりたいのか？」という目的は、本来、人それぞれのはず。

「何年後に、どのくらいの年収になっていたいのか？」という目標も、期間が短いほど、できる手段も限られてくるのが現実です。

だからこそ、何のために大家さんになりたいのか？が重要です。お小遣い程度の収入で良いなら、不動産を事業としてやらない方が良いでしょう！株やFXなど他の手段はいくらでもあります。

こうした経験を経て、菅原さんは大家さん予備軍の方々に向け、特に伝えたい大切なことをまとめた配布用の資料を作成しました。

それが、「初心者向けのお話」として語られる以下のポイントです。

―　まず、やること！―

１．自己資金を貯める！

お金を貯めるには　収入増やすか支出を減らすしかありません。自分で頑張るしかない所です。

２．融資の仕組みを理解する！

なぜ、勉強する必要があるのか？と言えば、不動産投資、賃貸経営に詳しい銀行マンはあまりいないからです。こちらが不動産の融資に詳しいと銀行マンも緊張感を持って仕事をしてくれるため、融資を受ける可能性も上がります。

一番大切なのは、銀行よりレベルの高い銀行マンとお付き合いすることです。初心者が全てを勉強する時間は無いので、まずは融資を勉強してください。

３．手残りの試算方法を理解する！

知識や経験の無い初心者のころは、自分が思い描く理想と現実に必ずギャップがあります。その途中のギャップを埋めるのがシミュレーションです。

シミュレーションのツールは何でも良いです。無料でもかまいません。目的にそったツールであれば、まずは一個を使えるようになりましょう。数字に基づいて、瞬時に判断できるのがシミュレーションの良い所です。

４．業者さんの知り合いを増やす！

どの物件がどのタイミングでどの業者さんから売りに出るのか？誰にも分からないのが不動産業界の面白い所です。数多くの業者さんと知り合いになれば、物件に出会う確率が上がります。

まずは月に１社ずつで良いので、メールのやり取りや資料請求、またはアポイントを取って面談など、自分の存在を知ってもらう所から始めましょう。

自分も最初に購入した物件はインターネットで検索し、探しつづけました。大家業がある程度の事業になり、11棟目を購入しようと考えた時に初めて業者さんから紹介をもらいました。

「多くのサラリーマン大家さんは、前オーナーが上手く経営できなかった物件を購入し、手直しして売却し利益を上げる所からスタートします。いずれも地道な努力や継続的な活動と勉強が必要！」と、笑顔と分かりやすい説明でお話しされる菅原さんの言葉は、自分の経験をベースにしたものばかり。
それだけに、とても説得力に満ちた力強さがありました。

塾長　原田の感想

菅原さんのセミナーは昨年に引き続きでしたが、一代で2５棟278室を築き上げたサラリーマン投資家の緻密な戦略について感じることができましたね。

菅原さんの物件取得の履歴をみると最初はネットで探した物件ばかりをリスクを覚悟して購入。

その後優良な財務内容になってからは、業者さんからの紹介物件が増えてきていました。

そんな菅原さんが今回お話してくれたのは初心者がまず何をやるべきかについてでした。

1.自己資金を貯める

2.融資の仕組みを理解する

3.収益シュミレーションを理解する

4.業者さんの知り合いを増やす

その中でも融資の話は参考になった方が多いのではないでしょうか。

債務償還年数＝（借金-現金）÷（税引後利益+減価償却）→20年以内に抑えるということは、利益を出す必要があります。融資戦略上、経費に出来るものを資産計上したり、領収書を破って捨てる（笑）こともしなくてはならないかもしれません。

とにかくこんな事を考えて決算書や確定申告書を作る必要があるということですね。

何でも経費に入れてはいけないのです。

あとシュミレーションの理解。

特に重視しているのはDSCR（私はDCRと呼んでいます）。

NOI（家賃-経費）÷年間返済額→1.2以上絶対。1.3以上は欲しい。

私も同じ数値基準の考えでした。

今回の菅原さんのセミナーは初心者だけではなく、中級・上級者にも非常に学びの多い内容だったのではないでしょうか。是非もう一度、動画で学んでみてください。 

●日　時：2021年7月31日(土)　

　　　　　13:30-18:00

●参加人数： 110名（会場参加：50名、WEB参加：60名）