入居率の高いオーナーと低いオーナーは何が違う？「空室対策の意識と行動の実態」

 第70回北海道大家塾は、札幌駅最寄りの北農健保会館に会場を設け、コロナ感染拡大防止対策を行なった会場セミナーには50名、You Tube ライブ（限定公開）の同時配信によるWEBセミナーには65名の計115名が参加の中で開催されました。

第一部ではあのメガ大家として有名な極東船長の弟さんである有限会社アール代表取締役 石垣 力氏にご登壇いただきました。今もなお経営者として6事業を展開する石垣さんに、多角的な事業展開を経験しているからこそ見えた『不動産事業の優位性』について自らの経験や、師でもあるお兄様から学んだことをお話いただきました。

第二部は毎年ご登壇いただいている株式会社リクルート販促領域プロダクトマネジメント室（住まい）の松本 龍二さんに『入居率の高いオーナーと低いオーナーは何が違う？』というテーマでお話いただきました。今年もコロナの影響で残念ながらZOOMでの登壇となってしまいましたが、今年２月に全国規模で独自調査を行った結果をもとに、「空室対策の意識と行動の実態」について具体的で興味深い調査結果を100ページ近い資料の提供とともに、分かりやすく説明をしていただきました。

  サポートパートナーの企業紹介は、「人気NO1都市ガス物件なら北ガスにご相談ください。」の北海道ガス株式会社さん、「大家業専用の高還元率のアメックスプラチナカードがオススメ」の株式会社クレディセゾン北海道支社さんに会場で紹介ＰＲをしていただきました。

また、株式会社クレディセゾン北海道支社さんにはサポートパートナーブースもお願いしました。

今回も、出入り口横にサポートパートナー企業のチラシを並べて、来場者の方に自由にチラシを見ていただいたり、お持ち帰り出来るようにしました。

 ⇨当時の告知ページはこちらです。

【第二部】

『入居率の高いオーナーと低いオーナーは何が違う？『空室対策の意識と行動の実態　～属性/自主or委託/経験年数でも違いが…』

「空室対策や入居率のために、何が効果的？」　
「管理は委託と自主管理、どちらが良い？」
「そもそも、入居率の高いオーナーと低いオーナーの違いは何？」

これは不動産業界の中で良く聞かれますが、即答できる正解は無い質問です。

賃貸オーナー様向けサービス「SUUMO 賃貸経営サポート」など、不動産実務経験を活かした商品企画や開発を手掛け、その業務の一環として、全国各地の大家団体に講演活動を行ってきた「SUUMO」の松本龍二さんもまた、これまでセミナーや懇親会で出会った約4,000人のオーナーから質問を投げかけられるたび、同じことを感じていたそうです。

「この質問で問われている内容を、実際に調査してみよう！」

松本さんがそう思い立ったのは、日本全国がコロナ禍で真っ只中の今年2月だったと言います。

コロナ禍でオフィスにほぼ出勤できないフルリモートワークの中、ウォーキングとオートバイに目覚めてしまうほど、アクティブで多彩な趣味を持つ松本さんは、その旺盛な好奇心を「入居率の高いオーナーと低いオーナーは何が違う？」という問いにも改めて向け、調査会社とともに「空室対策の意識と行動の実態」というテーマで独自の全国調査を行われました。

その結果、浮かび上がってきたのは、

『賃貸オーナーである自分を大家と思うか？経営者と思うか？不動産投資家と思うか？
その意識の差が空室対策への問題意識や行動に 反映され、入居率が高いか？低いか？にも表れている』

という実態でした。

■調査概要

今回の調査対象は、居住用賃貸物件を10戸以上保有しているオーナー約1000人
→全国の賃貸オーナー約2万人の５％に相当（北海道は31人）

入居率95％以上を「入居率の高いオーナー」と定義（459人）
入居率90％未満を「入居率の低いオーナー」と定義（311人）

男女比は全国でおおむね男８：女２。
平均年齢は56歳（50～60代の経験豊富なオーナー）
保有物件数は10～14戸（平均26戸）

調査はエリア・居住地とともに「物件管理方法」「賃貸経営　経験年数」「保有資産」「入居率」などの項目を組み合わせ、さまざまな観点から調査・分析が行われていました。

その中で「入居率の高いオーナーと低いオーナーの違い」として、「いくつかのポイントがある」と松本さんは語ります。

たとえば、

◆入居率　×　経験年数

3年未満91.2％　3年から10年は入居率低下　10年以上から上昇

松本さん
「最初は満室に近い状況で買うため　入居率高いものの3年目以降は退去が出て、入居が決まらない状況が生まれる。その時から慌て始め、努力や勉強を始める。その結果が10年目以降で実る、という傾向と予測されます」

◆入居率　×　管理方法　×　経験年数

委託は比較的　高い入居率で安定　自主をからめると不安定

• 10年ほど自主を頑張ると入居率アップ
• 20年目から急激に下がる

松本さん
「自主管理は、努力し続けられる覚悟あれば委託より高い入居率です。そこまででなければ管理を委託し任せる方が良さそうな傾向です」

◆入居率が低いオーナーは不動産以外の保有資産が多い

松本さん
「意識や時間を他の資産に割かれてしまう点が大きいと思われます。入居率を上げる努力や意識を持っていかれるため、あまり他に手を出し過ぎない方が良いと思います」

◆週１回の情報収集は全体の10％程度（50～60％は情報収集をしない）

松本さん
「経験年数3～10年ほど情報収集の頻度が上がります。過半数が「しない」傾向のため、した

方が勝てる要素があります」

◆大家塾セミナー参加率は経験年数3年～5年が1位　　　

• なんとか空室をしたい
• 経験年数５～10年までがベスト３
• 10年以降が卒業？

松本さん
「これはもったいない傾向だと思います。10年経つと大家塾セミナーのようなコミュニティからオーナー仲間にスイッチしてく傾向でしょうか？毎回、最新の情報がある、技術進歩の確認などは北海道大家塾の情報収集の方が、より積極的です。逆に知り合いだけだと限界があり、小さなコミュニティになりがちのため、そこで得られない情報の差で経験年数20年以降に急激な入居率の低下リスクが起きる可能性があります」

また、他の調査では以下のような傾向などデータが裏付けする事実として、数多く語られました。

〈例〉

• 全体では自分を賃貸経営者だと思っているオーナーの入居率が高く自分を不動産投資家だと思っているオーナーへの入居率が低い 

• 自主・委託には差が少なく、「入居率が高いオーナー」は「低いオーナー」よりも自分を大家だと思う人が少なく自分を経営者だと思う人の割合が多い

セミナーのまとめとして、松本さんは今回の調査結果から以下のようなメッセージを参加者に伝えました。

「入居率の高いオーナーになっていただくためには、自分自身を「大家」「投資家」であると同時に「賃貸経営者」であるという意識を持ち経験年数、管理方法、空室時や満室時に関わらず普段からの情報収集・マーケティングにより募集条件の見直しや改善を行なって物件の品質・価値を高めパートナーである不動産会社（管理会社・仲介会社）との良好な信頼関係を築いていただくことが重要です」

また参加者には、松本さんの調査結果がまとめた100ページ以上の貴重なデータがPDF資料として配布されました。

今回、松本さんがセミナーで語っていただいた内容は「賃貸オーナーの意識が結果的に入居率の高さ、低さとなって表れてくる」という事実を、調査結果データの裏付けがそろうことで、より強く実感できる貴重な情報だったと思います。

塾長　原田の感想

リクールトの松本さんのお話は、全国の大家さんにアンケートを取って情報を分析した内容でした。

最初に調査の前提が書かれていましたが、回収サンプルの内、賃貸オーナー約20,000人の中で

居住用賃貸物件を10戸以上保有しているオーナー約1,000人だった言うことです。

実に大家の5％しか10戸以上所有していないという事でした。

次に注目すべきデータは入居率と管理方法です。

委託管理の入居率 92.8％

自主管理と委託管理の入居率 88.6％

自主管理のみ 83％

以上のデータが出ており、自主管理での満室経営の難しさが浮き彫りになりました。

現在自主管理で満室にしている方は、かなりのプロであるという事でした。

他にも、広告料の発生割合や広告料の額、募集活動の内容、入居率を高めるランキング等など、「なるほど～」というデータが様々解説されていましたので、皆様是非もう一度、資料だけでも見直してみてはいかがでしょうか。