第４１回北海道大家塾は、東京から物件写真撮影のプロ清水信宏氏と北央信用組合さんに来ていただきました。
第一部では清水信宏さんに『【大家さんのための物件写真撮影術】 賃貸物件写真撮影 基本の「き」
+ステージングのはじめの一歩』の題で、賃貸経営における「写真」が持つ意味を再確認し、
基本の「き」五か条を通じて物件写真撮影、お部屋ステージングまでお話をいただきました。
第二部では、北央信用組合の常勤理事 畠山則和さんに『信用組合とアパートローン』の題で、
アパートオーナー会の取組み、アパートローンの実務についてお話いただきました。
今回の大家塾も大盛況で、定員を超える62名の参加者でした。
講師：清水信宏（しみずのぶひろ）さん
株式会社 Noblue（ノーブルー）代表取締役
・賃貸空室対策最強ツールの提供
写真 + 動画 + インテリアコーディネートをセットにした、
【賃貸空室対策用インテリアパック】 を提供。
全国を対象に年間 100 室を超える空室・新築物件の撮影で、満室化をお手伝い
2016 年 9 月 13 日現在、434 室でサービスを実施
・住宅専門のカメラマン兼ライター
・J-REC 公認不動産コンサルタント
賃貸空室対策用インテリアパックとは？
賃貸住宅のオーナー様や管理会社様に向けた、最強の空室対策ツールをご提供します!!
◯ 家具のコーディネートにより物件の魅力を引き出した「目を引く写真」で、問い合わせ件数UP!
◯ 実物を見学したいと思わせる写真や動画で、内見件数UP!
◯ 近隣競合物件との差別化を図り、スムーズな現地案内と早期契約、空室解消を強力にサポート!
【写真撮影】
プロのカメラマンが物件の写真を撮影。
データは賃貸情報誌や物件検索サイト等への提供など、自由にご活用頂けます。
【動画撮影】
物件検索サイトへの提供やYouTubeへのアップロードなど、物件の魅力を伝え内見へとつなげる動画を
提供します。
【インテリアコーディネート】
「IKEA」や「Francfranc」等の人気家具を使用して、物件を見栄えのする空間にコーディネートします。
【経歴】
・大学在籍中（文学部哲学科）不動産に興味を持ち宅地建物取引主任者取得
・三井ホーム入社。 注文住宅営業に約４年間携わる
・リクルート 発行『住宅情報』（現 SUUMO）の原稿制作／年間約 200 本
・平成 15 年 フリーランスのライターとして独立開業。 写真撮影業務開始
・平成 22 年 「インテリアレンタルサービス」の開始をきっかけに法人成り
・平成 25 年 東京進出【賃貸空室対策用インテリアパック】を本格始動
・『全国賃貸住宅新聞』 にてコラム『賃貸住宅写真塾 基本の「き」』連載中
第一部：【大家さんのための物件写真撮影術】賃貸物件写真撮影の基本の「き」
賃貸経営における「写真」が持つ意味を改めて確認
●ネット検索があたり前の時代に、空室対策を含めた大家さんご自身の物件の
情報を最も効果的に、効率的に伝えることのできる手段は、まず「写真」。
●「物件を探している人」＝入居者と、何百件も検索でヒットする中の選択肢の
１室でしかない、大家さんの物件との一番最初の出会いのきっかけ
●第一印象を決め、問い合わせをするか、内見するかどうかを左右している！
●写真の良し悪しが、内見数→成約率→満室経営に大きな影響を与えている！
●お部屋探しのスタイルが「不動産屋さんで何軒か案内してもらってその中から
決める」というスタイルから、ネットで見つけ、この部屋に住みたいから問い
合わせるという「決め打ち」スタイルへと変化する中、
【自分の物件＝商品】の広告写真のクオリティを疎かにするということは、
人口が減り大空室時代？を迎えつつある今、もはや致命的です。
●さらに、キレイな写真で賃料 UP !や、売却時の査定額 UP !も期待できます！
こんなに重要な役割を担っている「写真」を、上手く活用しない手はありません！
では、何がダメだからヒドイ写真になるのでしょう？
１、 構図の問題
→ 基本の「き」五か条で解決！
２、 色味の問題
→ホワイトバランスの調整
３、 明るさの問題
→三脚を使わずオートモードで撮っているから
物件検索サイトに掲載できる約 20 枚前後の写真に、
いかに【多くの情報を盛り込み】 、 さらに、「このお部屋を見てみたい！」と
【内見へつなげる写真】 とするために・・・
賃貸物件写真撮影の基本の「き」
どちらの写真を見て、物件を内見してみたい！と思うかは言うまでもありませんが、
下の２枚の写真は、空室の賃貸マンションで同じ部屋を撮影した写真です。
家具が置いてあること以外、一体何が違うのでしょう？
Before
After
この後、その違いがすべてわかり、室内写真が上手く撮れるようになります！
基本の「き」 五か条
| 一、とにかくまずは広く撮るべし |
| 二、目線はまっすぐ撮るべし |
| 三、視点を下げて撮るべし |
| 四、視線を通して撮るべし |
| 五、何を伝えたいのか考えて撮るべし |
光の話し／カメラは多くの情報を瞬時に補完してくれる人間の目ほど高性能ではない
★室内写真を撮るなら薄曇りの状態がベスト！
・晴天時はせめて陽射しと開口部の方角を考えて現地へ
・光の量が少なくなる夕方は NG ！
★お部屋の照明は基本的にすべて点けて撮る！
・外と中との明暗の差を少なくする。
★フラッシュは正面に反射物がなく、暗い時だけ。
・使わないに越したことはありません
道具の話し／室内写真を上手く撮るには、広角レンズ＆三脚は絶対に必要です！
★ できるだけ広角なレンズ・カメラを使おう！
・空間が広く撮れる広角レンズは強力な味方。
・絞りを設定できるカメラ ⇒ 「ミラーレス一眼カメラ」がオススメです！
（Nikon 1 J5 標準パワーズームレンズキット：38,877 円+ 超広角ズームレンズ：55,693 円）
※ 11.11 日現在
★ 面倒でもメリットだらけの「三脚」を使おう！
・シャッターを押す前に 1 枚の絵として確認できる。
・水平、垂直が確認できる。
・シャッター速度を長くでき、暗くても撮れる。
・130cm 位までの高さで使える物を推奨。
（SLIK 三脚 スプリント PRO II 3WAY BK N 4 段 旅行用三脚 106518）12,297 円
※ 11.11 日現在
お部屋ステージングの基本の「き」
空室のお部屋をコーディネート（ステージング／モデルルーム化）するメリット
一般的な募集広告に使われている空室物件の写真。検索画面上でのインパクトに欠けるだけでなく、
１日で何軒か見て回った後の内見者の記憶にも、
あまり残っていないはずです。
モデルルーム化により内見者や不動産会社の担当者に物件を覚えてもらえるだけなく、
写真や動画と合わせてアピールすることで、
近隣競合物件との圧倒的な差別化を図れます。
１、 床と壁、建具の色を確認
２、 どんな人が住むのか想定
→ 入居者の属性、年齢、家族構成、趣味趣向など
３、 インテリアスタイルとテーマカラーを決定
→ まず覚えるインテリアスタイルは２つだけ
→ 床や建具の色と、家具の色や木の種類をそろえる
→ 大家さんの趣味趣向ではなく、あくまでも入居者目線で家具や雑貨をセレクト
→ 初心者の方はまず、床と同じ色 +3 色まで
塾長 原田の感想
写真は感覚ではなく、構図を検討し、数値を考えて撮影する「技術」であると、再確認いたしました。
30万円の中古車でさえ、買ってもらえるように、しっかりと外装や内装を撮影しています。
賃貸住宅は、何度も入退去があるので「気合の入った最高の一枚」を用意できれば使い回しもできます。
是非、チャレンジしたい！と思いました。
またカラーコーディネートのお話も大変参考になりました。
TTP（徹底期的にパクる）しましょう。
第二部：北央信用組合さんPR及び商品説明
塾長 原田の感想
今回は北央信用組合さんに融資の内容、アパートオーナー会のご案内をいただきました。
北央さんは不動産賃貸業に対して応援して下さる金融機関ですので
是非皆様何かあれば「北海道大家塾でお聞きしました」とお声がけしてご相談してくださいね。
開催情報が欲しい方は「北海道大家塾通信」にご登録ください
北海道大家塾にご参加したい方は、
「北海道大家塾通信」に登録して下さい。
開催が決まったら優先的にご案内します。
開催記録
○日 時：2016年11月12日（土） 受付13：00
１3：30-１7：0０
○会 場：北海道建設会館 9F 大会議室
札幌市中央区北4条西3丁目1番地
○定 員：60名
懇親会風景
たくさんの参加者の声を頂きました！！ありがとうございます。
沢山のアンケートから一部のみ掲載させて頂きました。
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
いつも仕事上、デザインクロスや建具の色と合わせてお部屋の飾りつけをする事が多く、
色の事で迷う事が多かったので、床の色から決めるインテリアスタイルのお話がとても参考になりました。
クロスも選びやすくなると思いました。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
写真を撮る時も、F値の設定の仕方が難しかったのですが、分かりやすく数字を説明して頂き、
今後の仕事で活かしていきたいと思います。
また、「視線を通して撮る」という説明を聞いて、お客さんに伝わりやすい写真は
こういう風に撮るんだと、とても分かりやすかったです。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
本当に参考になりました。ありがとうございます。
札幌市 澤田遥 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
清水さんのステージングです。
空室にモデル家具を置く時の色合わせ、いつも悩んでいます。
とてもわかりやすかったです。すぐにやってみます。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
ナチュラルスタイルとモダンスタイル
札幌市 大広祐司 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
撮影のポイントが明確でわかりやすかったです。
カラーコーディネートもポイントが絞られ、パターン化されていて、良かったです。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
本格的に写真をやってみたいと思いました。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
写真のクオリティは入居率に直結すると思います。
役に立つ情報をありがとうございます。
札幌市 小山力大 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
１枚の写真にできるだけ多くの情報を入れた方が良いということ。
今までは扉を閉めて奥の部屋が写らないようにしてしまっていた。
F値、シャッター速度、ISO感度の合わせ方が参考になりました。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
自分で納得のいく写真を撮って、管理会社にお渡ししたいと思います。
札幌市 高橋一美 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
初心者でも自分で物件の写真をうまく撮れることがわかりました。
グリッド線１つでずいぶん変わることも知りました。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
今までは、バシャバシャ撮るだけでしたが、これからはクオリティに力を入れていこうと思います。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
ここまで、イロイロ教えていただきましたので、すぐに実践してみようと思います。
札幌市 飯塚信子 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
室内・外観の写真撮影方法
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
入居募集の時の業者への写真提供時に参考になりました。
札幌市 谷口英夫 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
写真の公図はとても参考になりました。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
写真の腕を上げます。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
不動産実務検定で勉強したカラーコーディネートが今回も聞けました。
やはり受講して良かったです。
恵庭市 若原慧 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・ミラーレス一眼カメラは必須
・具体的なカラーコーディネートの説明
・基本的な写真の撮り方
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・空室が出たら、今回のレジュメを見ながら写真をとってみたい
・今までの写真の撮り方は適当だったと反省
札幌市 古田裕規 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
’何を伝えたいか考えて撮るべし’
たしかにフィルム時代の構図を見極めるということが薄れたことで、下手になった様に思いました。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
このことは写真に限らず、地図、外観、チラシ全てに共通することであり、ひとつひとつに活かしたい。
サラリーマン大家は撮る時間帯に偏りがあるので、各手法を活用したい。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
この様な写真の撮り方は、不動産会社における従業員への教育・訓練として行われるべきである内容で、
将来、その様なときがきて欲しい。
札幌市 T・N 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
何気なく写真を撮っていたのですが、きちんと計算されていることが印象的でした。
インテリアも簡単にコーディネートできると知り、実践したいと思います。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
これから上記を取り入れます。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
興味深く、参考になりました。時間が短く感じました。
ありがとうございました。
札幌市 O・A 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
今まで、カメラで写真を写す時はオートモードのみでしたが、今回のセミナーで、
F値、ホワイトバランス、シャッター速度、ISO感度の機能が十分理解できました。
これからオートモードはやめて、マニュアルモードで写真撮影を楽しみたいと思います。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
次回空き室が出ましたら、自分で部屋の写真を撮って不動産屋へ持っていき、
webに載せて頂くようにしたいと思います。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
時々セミナーには参加させて頂いていますが、自分のスキルアップのため次回も参加したいと思います。
札幌市 K・K 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・構図の重要性（とにかく広く撮ること）
・アパートオーナー会
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
物件の写真は管理会社に一任していたものを、自分で撮影して、写真データを積極的に提供していき、
内覧・成約につなげていこうと思います。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
自分の撮った物件写真（+不動産屋さん撮影写真）が良くないことは何となく感じていたが、
どこがどう悪いのか判断できる一助となりました。
ありがとうございました。
千歳市 N・I 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
写真撮影の大切さを知りました。
基本の「き」五か条が勉強になりました。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
本日学んだこと全てです。
札幌市 S・H 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
「伝える」写真での印象が第一。自分の物件の持ち味を、相手目線に立ってわかりやすく伝える。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
スマホで実家の物件を検索してみたら、「いけてない写真」でした。
今日うかがった話を伝えてみたいと思います。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
父母の物件を将来引き継ぐ可能性があり、不安しかなかったのですが、
大家塾へ参加してみて、まずは勉強を始めてみようと思いました。
不動産実務検定の受講も考えてみます。
ありがとうございました。
札幌市 S・A 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
写真（画像）など、軽く考えていたので、保有物件を見なおすとすべて、イケてない画像でした。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
カメラを購入し、実際に写真をとってみようと思いました。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
いつも、大変勉強になっています。ありがとうございました。
札幌市 N・Y 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
マイソク用の写真として勉強になりました。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
管理物件の写真で試してみます
札幌市 W・S 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・写真を撮る際、縦・横を使い分けるというのは、今まであまり気にかけてこなかったことなので、
参考になりました。
・家具やインテリアを置いて写真を撮るという発想がまったくなかったので、
たいへん参考になりました。早速実践してみたいと思います。
旭川市 U・M 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
撮影の条件、撮影の仕方で、随分写真の印象が変わるものだと感じました。
色々細かく勉強しなければならないと感じました。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
管理会社に全て丸投げしていたので、自分に出来ることを少しずつ自分でやってみたい。
物件写真もこの機会に取り組んでみたい。
札幌市 W・K 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
カメラの機能の基本が学べて参考になりました。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
モデルルームのデザインに参考になりました。
物件照会の写真撮影に活かせると思います。
札幌市 I・T 様