第46回北海道大家塾は、アパマン経営の寺子屋（ 東京三鷹大家塾）代表 大川克彦 氏に講演していただきました。
今回はテーマは大きく3つに分けてお話いただきました。
『首都圏の不動産市場』 『東京近辺の賃貸管理』 『アパマン経営の【 軸(スタンス)】 』です。
『首都圏の不動産市場』では、最近の物件高騰に伴う首都圏東京の不動産状況から始まり、現在までの物件状況別解説や2020年東京オリンピックまでの価格予想、市場予測もお話ししました。
次に『東京近辺の賃貸管理』では、東京でAD（広告料）5ヶ月物件があり東京での空室問題、ユーザーのお部屋探しの方法に変化、東京近郊での上手な部屋探し方についてお話ししました。
そして最後に『アパマン経営の 軸(スタンス)』は、シェアハウス運営、民泊の現状（180日規制問題など）、DIY賃貸、新築建売アパート、 新築建売シェアハウス買ってはイケナイシェアハウスなどをたくさんお話ししました。
今回の大家塾も大盛況で、定員を超える65名の参加者でした。
大川克彦（おおかわかつひこ）
1966年愛知県名古屋市生まれ。
中学・高校時代は親の故郷である秋田で過ごす。
高校時代はバレーボール漬けの日々を送り、春の高校バレー、インターハイ、国体などへ主将として出場。社会人時代はクラブチームの９人制で東京都の大会で３度優勝し、全国大会でも準優勝を経験。今でも月に一度は、海でビーチバレーを楽しむ。
(株)日立製作所で半導体事業部に勤務後、飲食店、広告業界を経験後、不動産業界に転身。
資産管理(賃貸管理)、不動産仲介、マンション買取、建売、建築に携わる。
フルコミッションで勤務していたため、当時の給料には何一つ不満がなかったが、
水商売同様の営業スタイルが嫌になり、このままでは"お客様主体"で不動産を購入するのは難しいという不満、不動産業界を変えたいという思いから1997年にハウスクリエイト有限会社を設立。
2001年８月から現在の三鷹市下連雀９丁目で地域に密着した不動産会社として『三鷹不動産情報館』をオープンする。 インターネットを利用して不動産流通・手数料offなどの仕組みを普及し、お客様が納得して安心して不動産取引をするためのサポートに務める。
2005年からアパート経営コンサルタントとして『アパマン経営の寺子屋』を開校し『アパマン経営の寺子屋実践塾』などを定期的に開催。
自らもアパート経営を行い、空室対策(満室経営)や相続税対策を中心にアパート・マンション経営の相談、不動産の再生や有効活用など、依頼者に対して的を得たアドバイスを提案する。
2009年からは、一般財団法人日本不動産コミュニティー東京第４支部長を務め、JREC公認 不動産コンサルタント(当時/賃貸経営コンサルティングマスター)として定期的に不動産実務検定(通称：大家検定)認定講座を開催する(支部長は2016年6月退任)。
自身が主宰する『アパマン経営の寺子屋実践塾』などは、全員参加型で１５名の定員制です。
大家さんたちが、アパート・マンション経営を成功させることが目的ですが、『アパマン経営の寺子屋』を通じて大家さんたちのコミュニティーの場を提供することにも注力しています。
2010 年よりマイホームからアパマン経営サポートへ仕事の内訳を変更。
2011 年頃から相続の相談が増加、
最近は地主系の資産管理や組換えをサポートしている。
【得意なこと】
- 不動産有効活用の比較提案＆アドバイス
- 分割を考えて争続にならず資産を３倍にする相続対策
- 自主管理サポート＆賃貸管理運営とアドバイス
- 誰でも出来る空室対策(外国人入居サポート＆滞納トラブル防止と不良入居者対策)
- シェアハウス＆マンスリーの企画運営とサポート
- 既存建物(築古アパート・マンション・一戸建て)の不動産再生
【保有資格】
J-REC公認 不動産コンサルタント
公認 不動産コンサルティングマスター
公認 ホームインスペクター
宅地建物取引士
J-REC公認 相続コンサルタント
家族信託コーディネーター
賃貸不動産経営管理士
木造耐震診断士
古民家鑑定士
ハウスクリエイト有限会社 代表取締役
アパマン経営の寺子屋（東京三鷹大家塾）代表
一般財団法人日本不動産コミュニティー 三鷹SG
第一部：『首都圏の不動産市場』
2017年7月における東京都の新設住宅着工戸数
前年同月比▲9.6％減の10,350戸。前月比▲36.1％
- 持家は前年同月比17.8％減の1,203戸。前月比▲12.9％
- 貸家は前年同月比3.4％減の5,678戸。前月比▲10.7％
- 分譲マンションは前年同月比9.2％減の2,089戸。前月比▲69.7％
- 分譲戸建住宅は前年同月比26.5％減の1,290戸。前月比▲14.2％
不動産価格に影響を及ぼすものとは？
一つ目は、○○です。
○○が下がれば、価格は上がる
二つ目は、○○です。
○○が減れば、価格は下がります。
第二部：『東京近辺の賃貸管理』
ユーザーの探し方の変化
最近では、ユーザーが事前にネットで候補を選んでから不動産会社に訪問し内見するようになってきました。少数ではありますが内見を一切行わないで契約をするケースもあります。
ユーザーに対して『不動産会社を何社訪問しましたか？』というアンケートを行なった結果○○～○○件が○○％以上を占めています。
また、『内見を何部屋行ないましたか？』というアンケートを行なった結果では
○○～○○件で約○○％を占めています。
このアンケート結果からも解かるように、○○件内見したらユーザーの約○○％はお部屋を決めてしまうのです。つまり○○件内見したら決まる物件作りをする必要があるのです。
その為、東京の管理会社では○○を重視して成約率アップ実施しています。
上手なお部屋の探し方
- 北海道と東京近郊では○○○、○○が違う
- ○○○○○○○などで○○を知る
- ○○○を絞る
- ○○○○○○○○はないと思え
- ○○○○のネットワークを利用する
- .....etc
第三部：『アパマン経営の【 軸(スタンス)】 』
物件購入『軸』
目的は何か？
- ○○○○○○○○？
- ○○○○？
- ○○○○○○○○？
入居者募集『軸』
- ○○○○基準
- ○○(○○○)
- ○○○
- ○○○
- ○○
- ○○○○と○○
- ○○○○
- ○○○○
- ○○○○
- ○条件、○条件、○条件
- (例)○○・○○あり
- (例)○○○○
- (例)○○○なし
事例紹介
- シェアハウスの企画と運営実績
- 民泊の現状と180日規制問題
- DIY 型賃貸
- 新築建売アパートなど
- 買ってはイケナイシェアハウス
- .....etc
塾長 原田の感想
大川さん 札幌まで来てくれてありがとうございました！
私がまだサラリーマンだった頃に、既に三鷹で「アパマン経営の寺子屋」を開催していたのには
びっくりしました。
業界歴が長い大川さんのお話には、とても説得力がありました。
またお話の内容も素晴らしく、特に後半『アパマン経営の【 軸(スタンス)】 』では
購入も管理にも全て軸が必要である事を改めて感じました！
非常に満足度が高いセミナーとても良かったです。
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開催が決まったら優先的にご案内します。
開催記録
日時 2017年09月16日（土） 受付13：00
１3：30-１7：0０
○会 場：北海道建設会館 9F 大会議室
札幌市中央区北4条西3丁目1番地
○定 員：60名
懇親会風景
懇親会には多くの方々に参加して頂きました！
たくさんの参加者の声を頂きました！！ありがとうございます。
沢山のアンケートから一部のみ掲載させて頂きました。
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・『首都圏』と聞くと恵まれた環境をイメージするが、
当り前に背景を学び当り前に原則を学ぶ事が重要であることが、ポイントであること。
札幌でもそのまま通用する考え方・見方に改めて気付かさせていただきました。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・エリアデータを正確に把握した上で、入居者目線で物件を見るクセを付けること。
・入居者心理を考えること。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
・東京のお話ということで、どの程度参考になるか？と臨んだのですが非常に参考になりました。
結局賃貸経営は、原理・原則が重要だということに気付かされました。
又、大家と管理会社両方を知る方の話には説得力がありました。
札幌市 富田訓司 様
今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・購入物件の考え方→目的によっての購入物件
・シェアハウス・民泊の実績
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・受け入れ基準の考え方
・入居者ランクの考え方
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
・書き込み仕様の資料は、使い勝手が良く勉強になりました。
札幌市 岩泉賢治 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・軸スタンスのお話
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・写真の見直し
・法人契約は入居者を連保にする
・家賃の見直し
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
・すぐに実践できる内容で良かったです。ありがとうございました。
札幌市 小山力大 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・『軸(スタンス)』づくり、改めて考えさせられました。
早速まずひとつつくってみます。
・シェアハウスの現状がわかりました。課題が見えてきました。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・まず、『スタンス』と『管理会社の向き合い方』を再度見直します。
報告をもらうデータが将来を予想し、今何をしていけばいいのかヒントをいただきました。
楽しく一歩一歩(笑)。
札幌市 西尾哲典 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・アパマン経営のスタンス
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・次の不動産購入と今後の入居者さんを選ぶ
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
・他のエリアにも行きますが、キチンと不動産に特化されていて素晴らしいですね！
東京都 但馬宗治 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・民泊と賃貸の融合型経営
・住まわせるだけでなく積極的に入居者と係わる事の大切さ
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・抑えておくべきポイントと応用力の効いた発想力
釧路市 三浦俊輔 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・受け入れ基準の話
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・雑談の中に面白い話が多々あり参考になりました。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
・“北海道”大家塾という名前のわりに、東京首都圏の話が多くて驚いた。
首都圏のデータには興味が無かった。自分自身の視野の狭さに驚いた。
江別市 大澤仁朗 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・ここに住む理由を大家が作る
・物件名に有名な土地名を入れる
・ＺＥＲＯ管理
・シェアハウス・民泊の実情
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・法人は入居者も連帯保証人にする
札幌市 古田裕規 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・今までの講座でもあったように一番大事なのは、
アパマン経営の軸をしっかり持つことが大事であると再認識できました。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・自分の持っている物件に対して、条件・イメージをさらに明確に管理業者・客付業者に打ち出していく。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
・札幌・東京とエリアは違うが、アパマン経営に対しての軸は一緒であると感じました。
札幌市 K・T 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・物件購入『軸』
・自分が希望する物件の軸を確定させる事
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・物件購入や賃貸管理の軸をしっかり決めて、ブレをなくす賃貸経営を行う事。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
・毎回講師の方々に貴重な経験を話して頂き勉強になります。
札幌市 K・K 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・アパマン経営の軸の話が印象に残りました。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・今後物件を購入する場合、自分の基準を持つことが必要だと思いました。
札幌市 A・S 様
●今回のお話で特に印象に残った項目は何でしたか？
・アパマン経営の『軸(スタンス)』を決めて賃貸経営をすること。
●あなたの賃貸経営にいかせるとしたら？
・立地と賃貸住宅の不満から、賃貸経営を考える。
・空き室対策をする。
●その他、ご感想があればお聞かせ下さい。
・首都圏の不動産状況について、現場の声と実感を聞けたことが良かったです。
大変勉強になりました。
旭川市 H・Y 様