あなたの知らない競売・公売のセカイ！！

第78回北海道大家塾は、コロナ感染拡大防止対策を行なった会場セミナーに67名、You Tube （限定公開）配信によるWEBセミナーには75名の計142名が参加の中で開催されました。

第一部は『空き家を活き家に！誰もがHAPPYになれる革新的空き家活用ヤモタス』と題して、和工房株式会社 代表取締役 松久保 正義氏にご登壇いただき、全国的に増加している空き家を救う、今までにない革新的不動産投資『ヤモタス』の全貌を徹底解説していただきました。  

第二部では、不動産賃貸業21年目というベテラン大家、合同会社ONE by ONE 代表社員で旭川大家塾 塾長の左京 博志氏にご登壇いただき、『あなたの知らない競売・公売のセカイ！！』をテーマに、「競売・公売」について基礎から他ではなかなか聞くことのできない裏話までお話してくださいました。

 サポートパートナーの企業紹介は、 

アパート・マンションの企画・建築などのトータルサポートをしてくれる潮産業株式会社さんに、2月に開催されるハイクラス賃貸マンション「R-fino」と、ネコと暮らす新しい賃貸住宅のカタチ「necofino」の内覧会案内をしていただきました。

株式会社クレディセゾンさんは「事業用とプライベートの口座を分けるように、クレジットカードを分けて事業運営を効率化することができます」とご提案。

コスパ最強ビジネスカード「セゾンプラチナビジネスAMEXカード」の特典についてもご紹介をしていただきました。

北海道ガス株式会社さんには、現在実施中の「電気新規申込みで基本料金最大3ヶ月無料キャンペーン」のご案内をしていただきました。

 ⇨当時の告知ページはこちらです。

【第二部】

『あなたの知らない競売・公売のセカイ！！』

サラリーマン兼業大家さんを経て14年前に合同会社ONE by ONEを設立した左京 博志さんは、今年で21年目のベテラン大家さんで、旭川大家塾の塾長でもあります。

家賃滞納や夜逃げ、訴訟などの経験談や、独居入居者対策などについて様々なセミナーにご登壇され、北海道大家塾や大家女子クラブで講演をしていただいたこともあります。

今回はそんな左京さんに『競売・公売のセカイ！！』についてお話いただきました。

まず最初に、テナント以外満室で購入したものの、入居者の7割が家賃滞納や又貸しなどの問題があり、破綻したオーナーから買い取った物件についてご紹介をしていただきました。

家賃滞納が多く家賃の半分も入らない

保証人が同じ物件の別部屋に住んでいる人だった

又貸しの又貸しが発覚

など、問題だらけだったそうですが、出勤前や帰宅前に入居者の訪問を続け、10ヶ月かけて問題を全て解消した結果、利回り13％まで再生ができたそうです。

そして競売・公売のについて、実際にインターネットで閲覧できる資料や写真とともに、噛み砕いてわかりやすく説明してくださいました。

競売は民事執行法に基づく、私債権回収のための法律行為

公売は国税徴収法に基づく、租税債権回収のための法律行為

情報量の違いがあり、公売は競売より難しいと言われています。

更に、左京さんが実際に落札した4つの物件の事例を、写真や落札額、リフォーム費用や残置物撤去費用までの金額から売却シュミレーション・売却益・貸出賃料・出口シュミレーションまで、細かく説明してくださいました。

① 競売で落札した、残置物で溢れかえって室内の各所に著しい汚損状態が見られる物件

→ボイラー交換の納品に約半年かかってしまう。

→カビだらけ、物だらけの家を自分で掃除。

② 塩害被害が著しく、敷地と接道する公道上に第三者の車庫が設置されている影響で接道義務が満たせず再建築不可な競売物件

→競売で売れず、何度も特別売却にかかっていた。

→落札後　自治体に何度も交渉し、約5ヶ月後に車庫を撤去。

③ 残置物で溢れかえって室内の各所に著しい汚損状態があり、室内で孤独死があった公売物件。　

→物件の相続人は国内にいなかったが、処分同意書あり。

→自分で住んで「事故物件歴」を薄める

④ 葬儀場で利用されており、現に賃借人が物件を占有している競売物件。

→残置物が多くしっかり分別した上で1.2トントラックを借りて運び処分。 

→敬遠されるが値段によって買い手が付く

後半は左京さんが競売に携わることになったきっかけについて、過去のお話を赤裸々に語ってくださいました。

痛手を負っている人に敬意を持って、競売を通して再生していくことで新たな価値創造ができるのではないかと考え、ハードルは高くなかったと語る左京さんが最後に教えてくれた「競売・公売にならない資産防衛方法」は、説得力がありました。

普段の生活ではなかなか触れる機会が少ない競売・公売のセカイの基礎を学び、他では聞けない裏話を聴くことで賃貸経営の新たなヒントを得ることができました。 

もともとはサラリーマン兼業大家さんであった左京さんは、今年で不動産賃貸業21年というベテランで、滞納などのワケあり物件を購入し再生させ、高収入を上げる収益物件に変え、戸数を増やしていった大家さんです。

そんな左京さんに今回は、豊富な賃貸経営の経験をお話いただくとともに、不動産実務検定でもっとも得意とする「競売・公売」について、基礎から他では聞けない裏話までお話いただきました。

実際の資料を交えながら、具体的かつ実践的な内容で非常に勉強になりました。

またご本人が競売に参入する意義というものをお話してくれていましたが、左京さんのご家族の背景などもお伺いし、非常に感銘を受けたセミナーでした。

●日　時：2023年1月28(土)　14:00-18:30

●参加人数： 142名（会場参加：67名、WEB参加：75名）