現役の賃貸仲介会社を経営する株式会社SIRE木津 雄二さんに『オーナーが知らない仲介現場の実態歩留まりを上げる内見方法！』というテーマで“仲介現場のリアル”を徹底解説していただきました。
第98回北海道大家塾は、5月30日（土）にTKPガーデンシティ札幌駅前で開催され、会場セミナーに74名、You Tube ライブ（限定公開）同時配信によるWEBセミナーには44名、計118名の方にご参加いただきました。
メインゲストには『新米大家vsおんぼろアパート赤鬼荘 満室までの涙の240日』の著者であり、健美家の人気コラムニストとしても活躍する渡辺よしゆきさんをお迎えし、『今さら知らないでは済まされない！？低利回り時代を乗り越えるための民泊＆旅館 徹底攻略法！』をテーマに、最新の民泊事情についてお話いただきました。
お役立ちセミナー講師は現役の賃貸仲介会社を経営する株式会社SIRE木津 雄二さんにご登壇いただき、『オーナーが知らない仲介現場の実態歩留まりを上げる内見方法！』というテーマで木津さんだからこそ語れる“仲介現場のリアル”を徹底解説。
今回は、ミニセミナーも開催し、株式会社RealtyBank
川上将司さんに『不動産広告の新スタンダード「日本国内専用デジタルステージングAI」で反響を最大化する方法』と題して、国内広告基準に対応した安全なAI活用方法と、PV・問い合わせ・成約率を高める具体的手法を実例付きで解説していただきました。
サポートパートナーの企業紹介では、ゴールドパートナーの株式会社シェア180様に、シェアハウスのご紹介と内覧会のご案内をしていただきました。
また、サポートパートナーブースにて、参加者様からの質問等にお答えいただきました。
【お役立ちセミナー】講師紹介
オーナーが知らない仲介現場の実態歩留まりを上げる内見方法！
お役立ちセミナーでは、現役の賃貸仲介会社を経営する株式会社SIRE木津 雄二さんにご登壇いただき、
木津さんだからこそ語れる“仲介現場のリアル”を徹底解説していただきました。
【管理会社と仲介会社では「見ている景色」が全く違う！】
講演の前半では、仲介会社のシビアなビジネスモデルが紐解かれます。
1つの部屋の稼働率100%を目指す管理会社に対し、
仲介会社が目指しているのは「圧倒的な数をさばいて売上を最大化する」ことなのです。
どちらが良いとか悪いとかという話ではなく、
ビジネスモデルがまったく違うということを知っておくことが重要であるということでした。
自動ツールで数千件の物件を掲載し、大量の問い合わせを獲得する仲介会社では、
営業マンのキャパシティを超えた反響は、一体どのように処理されているのか？
というところまで深くささって教えていただきました。
また、なぜ仲介会社は現地集合を嫌がり、わざわざ来店させるのか？
本命物件（自社が儲かる物件）に客を誘導するために、
あなたの物件が「当て馬」として利用されているかもしれません。
営業マンが実際にどのような順番で物件を見せているのか？
現場の最前線を知っている木津さんだからこその生々しいお話を聞くことができました。
セミナーの中盤は、誰もが知るポータルサイトの裏側についても触れられ、
「自分の物件がたくさんの業者から掲載されているのを見て喜んでいる大家さんは要注意です！」
と理由とともに解説してくださいました。
様々なテクニックにより、結果的に乱立してしまう物件の募集掲載が
「いつまでも空室だらけの不人気物件」に見えてしまっている危険性があるということです。
仲介現場の論理に巻き込まれず、自分の物件を選んでもらうために
大家さんが明日からできる対策も教えていただきました。
さらに、木津さんが運営するポータル掲載サービス「ECHOES」の驚くべき新機能「ズバ決め」が紹介されました。
【「ズバ決め」とは？】
エコーズの「ズバ決め」というサービスは、
仲介会社を介さず、エコーズ自らが内見から申し込みまでを完結させる新機能です。
従来、仲介会社に内見を任せると、自物件が他物件の「当て馬」にされたり、
別物件へ誘導（スイッチ）されたりするリスクがありました。
ズバ決めでは、現地に鍵開けやエアコンなどの環境整備を行うアルバイトを手配します。
そして、来場したお客様とエコーズの営業マンをスマホのビデオ通話で繋ぎ、
オンラインで直接案内とクロージングを行います。
他物件を一切見せないためスイッチの余地がなく、
事前のヒアリングを活かした的確な営業により、
内見からの成約率が35%を超える高い実績を誇っています。
【秋頃リリース予定の新サービス「エコーズ自主管理ツールズ」】
エコーズでは、自主管理大家さんの負担を劇的に減らすための新サービスを現在開発中です。
1. 手配まで代行する「スーパーコールセンター」
入居者からの電話対応だけでなく、事前に決めたルールに従って業者の手配まで代行してくれる機能です。
例えば「水漏れはこの業者に頼む」「エアコン修理は7万円までなら
オーナーへの確認なしで手配を進めてよい」といったルールを事前に設定しておけば、
コールセンターが手配から工事完了の報告までを行ってくれます。
2. スマホで完結する「AI退去立会い」
退去時に入居者のスマホにURLを送り、画面上のAIアバターの指示に従って
入居者自身に部屋の動画を撮影してもらうシステムです。
入居時に撮影した動画との差分をAIが判別し、
国交省のガイドラインに基づいた精算明細の作成から、
入居者の合意（サイン）取得までをオンラインで完結させます。
大家さんが現地に赴く必要がなくなります。
3. スマートメーターを使った「見守りサービス」
電気の使用状況を24時間監視し、
その部屋の「あるべき電気使用量」から外れた異常な状態（3日連続など）が続いた際に、
オーナーや親族などの指定した連絡先に通知（発報）するサービスです。
カメラなどの機器を室内に設置しないため、入居者に「見守られている感」がなく、
導入を拒まれることが少ないのが利点です。
4. 孤独死に備える「死後事務サポート」
万が一の事態が発生した際に、契約の解除や残置物の撤去をスムーズに代行し、
200万円程度のお見舞金が出るサポートです。
これまで管理会社向けにしか提供されていなかったサービスを、
個人の自主管理大家さんにも開放します。
5. 契約更新や再契約の代行
手間のかかる賃貸契約の更新手続きや、定期借家契約の再契約なども、
有料オプションでECHOESに代行させることができます。
また、推奨の家賃保証会社を利用すれば、外国人向けの通訳サービスが付帯するプランも用意されています。
【利用料金と条件について】
ECHOES経由で入居が決まり、
ECHOES指定の火災保険や駆けつけサービスに入居者が加入した場合、
そこから得られる利益を原資とするため、
「スーパーコールセンター」は実質無料で利用できます。
また、エコーズで入居付けしていない物件や、
管理会社に断られやすい戸建て物件などに対しても、
1戸から有料で単発利用することが可能です。
現在、事前登録受付中とのことです。
ご興味ある方は無料登録しておくことをオススメします。
塾長 原田の感想
もう何度も北海道大家塾に登壇していただいている、お馴染みのエコーズ代表・木津雄二さんです！
木津さんは毎回、入居者募集に対する深い知見を我々オーナーに授けてくれますよね。
木津さんのお話を聞くたびに思うのですが、
ここ数年で我々北海道大家塾のメンバーの募集知識は、
その辺の管理会社さんを遥かに凌駕しているのではないかと思います（笑）
秋にリリース予定の新サービスも、自主管理大家さんにとっては非情に便利なツールになるのではないでしょうか？
ますます目が離せませんね！
開催記録
●日 時：2026年5月30日(土) 13:30-18:00
●参加人数： 118名（会場参加：74名、WEB参加：44名）
