株式会社RealtyBank 川上将司さんに『不動産広告の新スタンダード「日本国内専用デジタルステージングAI」で反響を最大化する方法』と題して、国内広告基準に対応した安全なAI活用方法と、PV・問い合わせ・成約率を高める具体的手法を実例付きで解説していただきました。
第98回北海道大家塾は、5月30日（土）にTKPガーデンシティ札幌駅前で開催され、会場セミナーに74名、You Tube ライブ（限定公開）同時配信によるWEBセミナーには44名、計118名の方にご参加いただきました。
メインゲストには『新米大家vsおんぼろアパート赤鬼荘 満室までの涙の240日』の著者であり、健美家の人気コラムニストとしても活躍する渡辺よしゆきさんをお迎えし、『今さら知らないでは済まされない！？低利回り時代を乗り越えるための民泊＆旅館 徹底攻略法！』をテーマに、最新の民泊事情についてお話いただきました。
お役立ちセミナー講師は現役の賃貸仲介会社を経営する株式会社SIRE木津 雄二さんにご登壇いただき、『オーナーが知らない仲介現場の実態歩留まりを上げる内見方法！』というテーマで木津さんだからこそ語れる“仲介現場のリアル”を徹底解説。
今回は、ミニセミナーも開催し、株式会社RealtyBank
川上将司さんに『不動産広告の新スタンダード「日本国内専用デジタルステージングAI」で反響を最大化する方法』と題して、国内広告基準に対応した安全なAI活用方法と、PV・問い合わせ・成約率を高める具体的手法を実例付きで解説していただきました。
サポートパートナーの企業紹介では、ゴールドパートナーの株式会社シェア180様に、シェアハウスのご紹介と内覧会のご案内をしていただきました。
また、サポートパートナーブースにて、参加者様からの質問等にお答えいただきました。
【ミニセミナー】講師紹介
不動産広告の新スタンダード
「日本国内専用デジタルステージングAI」で反響を最大化する方法
ミニセミナーでは、『不動産広告の新スタンダード「日本国内専用デジタルステージングAI」で反響を最大化する方法』
というテーマで、株式会社RealtyBank 川上将司氏にご登壇いただきました。
【デジタルステージングの進化（従来の手作業からAIへ）】
川上さんの会社では、アメリカでは主流になっているデジタルステージングの価値を見出し、
まだまだ普及していない日本国内での販売をいち早くスタートしておりました。
しかしながら、当初はデザイナーがPhotoshopなどを使って手作業で行っていたため、
1枚あたり5,000円程度と単価も高く、納品までの時間も24時間はいただいていたりなどで、
多くの大家さんにとって魅力的ではあるものの、
全物件、全部屋をデジタルステージングするにはコストも時間もかかってしまう存在でした。
しかし、現在ではAIの導入により、「1枚100円〜300円」「約30秒で生成」と、圧倒的に安く早く作成できるようになったそうです。
【汎用AIや海外製AIを使う危険性（不当表示リスク）】
セミナーの中で川上さんは、ChatGPTやGeminiなどの汎用AI、または海外製のAIステージングサービスを不動産広告に使うことには、
大きなリスクがあると警鐘を鳴らしていました。
例えば汎用AIであれば AIが画像を「点（ピクセル）から打ち直して」生成するため、元の画像から構図が必ず変わってしまいます。（部屋が広く見える、窓の位置がずれる等）
これは虚偽表示・不当表示のリスクがあり、ポータルサイトなどの広告には使えません。
また海外製AIは、海外の画像データで学習しているため、
日本の間取りに合わない巨大な家具（ワンルームに6人掛けテーブル等）が配置されがちです。
実際には搬入できない家具をCGで置くことも不当表示とみなされます。
【RealtyBankのAIサービスの強み】
川上氏が展開するサービスは、上記のリスクを解消した「日本市場向けに特化したAI」なのだそうです。
元の画像を一切崩さずに家具だけを配置するため、構図を完全に保持し、
国内の広告ガイドラインを遵守し、ポータルサイトにも安心して掲載できます。
また、過去に日本の不動産会社向けに手作業で納品した数万枚の修正データを
学習させているため、日本の住宅サイズに合った自然なレイアウトが可能です。
【便利な機能と導入効果 家具の配置】
8つの部屋タイプ、9つのインテリアスタイルだけでなく、
ボタンひとつで、写真に写り込んだ不要な家具やゴミを綺麗に消すことができるので、
残置物のあるお部屋の写真でも画像を生成することができたり、
床・壁・天井などは、サンゲツなどの実在していてよく使う国内メーカーの商品から
6000点以上の品番データを使い、リフォーム後のイメージを
数秒でシミュレーションできます。
これらはインターネット上で「選ばれる物件」になるための工夫であり、
利用者の約80%がPV（ページビュー）や問い合わせの増加を実感しているとのことです。
【広告掲載のルールと推奨される使い方】
アメリカのカリフォルニア州の新しいルールなどを参考に、
「CG加工した画像」と「未加工の空室画像」を横並びにして掲載することが
推奨されています。
これにより、消費者が「家具を置いたらこうなる」「置く前はこうだ」と
イメージしやすくなり、非常に親切な広告になるということでした。
塾長 原田の感想
川上将司さんには、最新の生成AIを活用した、
これからの不動産広告写真のあり方について大公開していただきました。
近年の生成AIの進化スピードは凄まじく、
今や自分で不動産広告にAIを組み込める時代になりました。
もともとは1枚4,000円～5,000円ほどしていたデジタルステージングのサービスですが、
現在なんと1枚300円程度までコストが下がってきています！
これほどの価格破壊が起きている以上、
空室対策として「導入しない」という選択肢はもはやありません（断言）。
ただし、AIなら何でもいいわけではありません。
最近よく見かける海外製のAIステージングツールだと、
海外の大型家具がデータセットの基準になっているため、
日本の住宅事情とかけ離れたおかしな画像が生成されてしまうトラブルが多発しています。
ワンルームなのに、不釣り合いなほど巨大なソファが置かれている
1DKなのに、なぜか6人掛けのラグジュアリーなダイニングテーブルが配置されている（笑）
さらに、家具の縮尺がバグっていたり、
部屋の大きさや窓の高さまで勝手に変更されてしまったりするケースもあり、
これらは「広告違反（優良誤認）」になってしまうリスクを孕んでいます。
その点、今回ご紹介いただいたツールは、
日本の家具や日本の住宅データを長年蓄積しているため、
日本に特化した、非常に再現性の高い美しいステージングが可能です！
既存の荷物やゴミをきれいに「消し込み」するのはもちろん、
リフォーム後のイメージを想起させるような
「壁紙や天井クロスの変更」まで瞬時にできてしまいます。
これからの繁忙期を勝ち抜くために、
絶対に使いこなせるようになっておきたい神ツールですね！
開催記録
●日 時：2026年5月30日(土) 13:30-18:00
●参加人数： 118名（会場参加：74名、WEB参加：44名）
